Verwaltervertrag / Zusammenfassung
 

Begriff

Unabhängig von der Bestellung des Verwalters gemäß § 26 Abs. 1 WEG ist der Abschluss eines Verwaltervertrags zwischen der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft und dem bestellten Verwalter jedenfalls dann erforderlich, wenn der Verwalter seine Tätigkeit entgeltlich ausüben will. Der entgeltliche Verwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne des § 675 BGB. Der Abschluss eines solchen Vertrags ist grundsätzlich formfrei, d. h. er kann auch mündlich abgeschlossen werden. Wird über das Honorar keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, so gilt gemäß § 675 BGB i. V. m. § 612 Abs. 1 BGB im Zweifel eine übliche Vergütung als vereinbart. Um Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters zu vermeiden, ist der Abschluss eines schriftlichen Verwaltervertrags empfehlenswert.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Der entgeltliche Verwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne des § 675 BGB.

LG Köln, Urteil v. 29.11.2018, 29 S 48/18: Durch Beschluss kann nicht – selbst wenn eine derartige nichtige Regelung im Verwaltervertrag existieren sollte – eine pauschale und von der Forderungshöhe unabhängige Sondervergütung (200 EUR) für den Verwalter für die Zuarbeit im Rahmen der gerichtlichen Beitreibung von Hausgeldern durch einen Anwalt wirksam beschlossen werden. Im Einzelfall könnte der Verwalter ansonsten bei kleinen Streitwerten mehr Honorar erzielen als der beauftragte Rechtsanwalt.

LG Hamburg, Beschluss v. 13.8.2018, 318 T 33/18: Beim Streit um die Wirksamkeit des Verwaltervertrags ist für das Gesamtinteresse der Parteien auf die Restvergütungsforderung des Verwalters abzustellen.

AG Berlin-Mitte, Beschluss v. 28.5.2018, 26 C 13/18: Beschränken sich die Wohnungseigentümer lediglich auf die Auswahl und Bestellung eines geeigneten Verwalters und überlassen sie es ohne weitere Vorgaben den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats, die weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrags auszuhandeln, so erwächst diesen aus einem solchen Beschluss nicht ohne Weiteres die Befugnis, dem Verwalter weitergehende Ermächtigungen i. S. v. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen. Eine gleichwohl erteilte Ermächtigung ist mangels Vertretungsmacht unwirksam und bedürfte der Genehmigung.

LG Dortmund, Urteil v. 18.5.2018, 17 S 116/17: Die Wohnungseigentümer haben eine Beschlusskompetenz zur Vergemeinschaftung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter. Die Gemeinschaftsbezogenheit ergibt sich aus der Tatsache, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Vertragspartnerin des Verwalters ist.

LG Frankfurt, Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16: Enthält ein Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln, die wesentliche Teile des Vertrags betreffen, ist der Beschluss über den Vertragsschluss insgesamt für ungültig zu erklären. Dies führt auch zur Ungültigerklärung des auf der gleichen Versammlung gefassten Beschlusses über die Verwalterbestellung.

LG Frankfurt, Beschluss v. 3.4.2017, 2-13 S 85/16: Ist dem Verwalter im Verwaltervertrag die Ermächtigung zum Führen von Aktivverfahren für die Gemeinschaft eingeräumt, muss diese Ermächtigung von dem Beschluss über den Verwaltervertrag umfasst sein. Ist dies nicht der Fall, so muss die Ermächtigung nachbeschlossen werden.

AG Eschweiler, Urteil v. 8.12.2016, 29 C 10/16: Nach Bestandskraft des Abberufungsbeschlusses und außerordentlicher fristloser Kündigung des Verwaltervertrags kann der Verwalter hinsichtlich entgangener Vergütungsansprüche die Berechtigung zur Kündigung in einem gerichtlichen Feststellungsverfahren überprüfen lassen. Allerdings fehlt einer entsprechenden Klage dann das erforderliche Feststellungsinteresse, wenn der Verwaltervertrag für die Dauer der Bestellung abgeschlossen war.

AG München, Urteil v. 23.11.2016, 483 C 30978/15 WEG: Veranlasst ein Verwalter eigenmächtig einen Fensteraustausch, so haftet er gegenüber dem betreffenden Wohnungseigentümer. Eine Zurechnung des Verschuldens des Verwalters gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt nicht in Betracht.

BGH, Beschluss v. 7.7.2016, V ZB 15/14: Der Verwaltervertrag entfaltet Schutzwirkungen auch zugunsten der Wohnungseigentümer.

AG Reutlingen, Urteil v. 13.5.2016, 11 C 105/16: Nach dem Wortlaut des § 27 WEG kann der Verwalter für die Mahnung keine separate Gebühr verlangen. Sie ist schon mit dem Grundhonorar abgegolten. Das Grundhonorar deckt alle Leistungen des Verwalters ab, die mit der Verwaltertätigkeit typischerweise entstehen, und insbesondere die im Gesetz genannten Aufgaben. Zu den Aufgaben der Verwaltung gehört nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG die Anforderung von Beiträgen. Der Begriff "Anfordern" setzt dabei eine Tätigkeit voraus. Der Verwalter ist deshalb nicht nur zur passiven Annahme von Geldern verpflichtet, sondern muss darüber hinaus auch aktiv dafür sorgen, dass die geschuldeten Beiträge gezahlt werden.

LG Hamburg, Beschluss v. 21.3.2016, 331 S 71/15: Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter bedarf einer klaren und eindeutigen Vereinbarung. Wenn d...

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