Vielfach werden Sonderhonorare durch einzelne Wohnungseigentümer verursacht. Dies ist insbesondere der Fall bei
- vereinbarter Veräußerungszustimmung,
- erforderlicher Mahnung,
- der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren,
- erforderlicher gerichtlicher Geltendmachung von Hausgeldrückständen.
Schuldnerin der Verwaltervergütung ist aber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertragspartnerin des Verwalters.[1] Insoweit ist sie im Verhältnis zum Verwalter auch Schuldnerin sämtlicher im Vertrag vereinbarter Sonderhonorare.
Im Interesse der Wohnungseigentümer liegt es freilich, dass im Innenverhältnis derjenige bezahlt, der das jeweilige Sonderhonorar verursacht hat. Hierfür steht den Wohnungseigentümern § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zur Verfügung.
Eine exklusive Kostenbelastung derjenigen Wohnungseigentümer, die das jeweilige Sonderhonorar verursacht haben, muss gesondert beschlossen werden. Eine entsprechende Bestimmung im Verwaltervertrag wäre nichtig. Im Verwaltervertrag können keine Verpflichtungen zu Lasten einzelner Wohnungseigentümer geregelt werden. Sie wären als Verpflichtungen zu Lasten Dritter nichtig.[2]
Tipp: Stets für gesonderte Beschlussfassung sorgen
Ist im Verwaltervertrag geregelt, dass anfallende Sonderhonorare verursacherbezogen vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind, sollte bei nächster Gelegenheit für eine gesonderte Beschlussfassung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gesorgt werden. Mit bis dahin angefallenen Sonderhonoraren können nicht die kostenverursachenden Wohnungseigentümer belastet werden, Schuldnerin bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Übrigen kann bereits im Beschluss über den Verwaltervertrag geregelt werden, dass die darin vorgesehenen Sonderhonorare verursacherbezogen den jeweiligen Wohnungseigentümern auferlegt werden. Selbstverständlich kann dies auch gesondert – etwa nachfolgend zum Beschluss über den Verwaltervertrag – beschlossen werden.
Musterbeschluss: Kostentragungspflicht des Verursachers einer eine Sondervergütung des Verwalters auslösenden Maßnahme (Kostenverteilungsänderung)
TOP XX Verursacherbezogene Kostentragung einer Sondervergütung der Verwaltung (Änderung der Kostenverteilung)
Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die im Verwaltervertrag vom ________ geregelten Zusatzhonorare für folgende Zusatzleistungen des Verwalters verursacherbezogen von demjenigen Wohnungseigentümer zu tragen sind, der den Zusatzaufwand verursacht hat. Dies betrifft die nachfolgenden Sondervergütungsregelungen:
- § 5.10 Mahngebühren
- § 5.11 Klagepauschale
- § 5.12 Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren
- § 5.13 Verwalterzustimmung
Diese Zusatzhonorare werden mit Erbringung der Zusatzleistung fällig. Der Verwalter ist berechtigt, diese Honorare dem Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach entsprechender Rechnungsstellung zu entnehmen. Die vorbezeichneten Sonderhonorare wird der Verwalter dann dem Verursacher weiterberechnen.
[Alternative: Die Belastung mit den vorbezeichneten Sonderhonoraren erfolgt in der Jahreseinzelabrechnung bzw. im Rahmen der nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu beschließenden Nachschüsse und Anpassungsbeiträge der betroffenen Sondereigentumseinheit.]
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
__________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
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