Verwaltervertrag richtig ab... / 4.2.5 Haftungsbeschränkung

In gewissen Grenzen kann der Verwalter seine Haftung für Pflichtverletzungen beschränken. Da entsprechende Haftungsbeschränkungen einseitig aber ausschließlich den Interessen des Verwalters dienen und dies auch eindrücklich dokumentieren, sind entsprechende Klauseln m. E. nicht empfehlenswert. Ein redlicher und "gestandener" Verwalter sollte sich hinsichtlich einer möglichen Haftung für Pflichtverletzungen nicht durch Haftungsausschlüsse aus dem Bewerberkreis hinaus manövrieren. Im Formularvertrag kann der Verwalter seine Haftung auch für fahrlässige Pflichtverletzungen bezüglich seiner Kardinalpflichten ohnehin nicht ausschließen.

Verjährung von Schadensersatzansprüchen

Sinnvoll können allerdings Regelungen bezüglich der Verjährung von Schadensersatzansprüchen sein. Es dürfte nachvollziehbar sein, dass sich ein Verwalter nicht etwa 10 Jahre nach einer lediglich einfach-fahrlässigen Pflichtverletzung noch Schadensersatzansprüchen von Wohnungseigentümergemeinschaften ausgesetzt sehen will. Gemäß §§ 195, 199 BGB beträgt die Regelverjährungsfrist zwar 3 Jahre. Allerdings knüpft diese an die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis der Pflichtverletzung an, weshalb bei fehlender Kenntnis eine Haftung des Verwalters auch noch nach 10 Jahren drohen kann.

 

Musterklausel: Haftung des Verwalters für Pflichtverletzungen aus dem Vertragsverhältnis

§ 18 Haftung des Verwalters

(1) Die Haftung des Verwalters für schuldhafte Pflichtverletzungen richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen.

(2) Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter aus einer fahrlässigen Pflichtverletzung verjähren spätestens in 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und in welchem die Wohnungseigentümer bzw. die WEG von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder aufgrund grober Fahrlässigkeit keine Kenntnis erlangt haben. Unabhängig von der Kenntnis oder der grob fahrlässigen Unkenntnis verjähren derartige Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter jedoch spätestens 3 Jahre nach Beendigung der Amts- und Vertragslaufzeit.

(3) Für Schadensersatzansprüche aus grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Pflichtverletzung sowie derartige aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit haftet der Verwalter auch im Hinblick auf die Verjährung unbeschränkt nach den gesetzlichen Bestimmungen. Entsprechendes gilt für Schadensersatzansprüche, die aus einer Verletzung wesentlicher Verwalterpflichten nach den §§ 24, 27 und 28 WEG, deren Erfüllung zu Erreichung des Vertragszwecks erforderlich ist, resultieren.

 

Versicherungspflicht seit 1. August 2018

Verwalter von Wohnimmobilien und somit insbesondere Wohnungseigentumsverwalter benötigen seit 1. August 2018 Versicherungsschutz und müssen spätestens bis zum 1. März 2019 eine Gewerbeerlaubnis beantragt haben.

Nach der Bestimmung des § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO ist die Erteilung der Gewerbeerlaubnis jedenfalls zu versagen, wenn der antragstellende Wohnimmobilienverwalter den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbringen kann. Die Übergangsvorschrift des § 161 GewO, nach der die Gewerbeerlaubnis bis spätestens 1. März 2019 zu beantragen ist, umfasst aber nicht die grundsätzliche Versicherungspflicht. Jeder Wohnimmobilienverwalter hat vielmehr seit 1. August 2018 für entsprechenden Versicherungsschutz zu sorgen – auch wenn er ggf. im März 2019 gar keine Verwaltertätigkeit mehr entfalten will. § 15 MaBV regelt insoweit den Umfang der Versicherung.

Nach § 15 Abs. 1 MaBV muss die Versicherung bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden. Nach § 15 Abs. 2 MaBV muss die Mindestversicherungssumme 500.000 EUR für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres betragen. Nach § 15 Abs. 3 MaBV muss die Versicherung Deckung für die sich aus der gewerblichen Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter ergebenden Haftpflichtgefahren für Vermögensschäden gewähren. Fungiert der Verwalter als Gesellschafter-Geschäftsführer mehrerer Verwaltungsunternehmen, muss für jedes dieser Unternehmen ein Versicherungsverhältnis begründet werden.

Der Versicherungsvertrag muss Versicherungsschutz für jede einzelne Pflichtverletzung gewähren, die Haftungsansprüche gegen den Verwalter zur Folge haben können. Wie auch sonst im Bereich der Berufshaftpflicht bzw. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung kann der Versicherer die Haftung für Ersatzansprüche wegen wissentlicher Pflichtverletzungen ausschließen. Der Versicherungsvertrag muss sich auch auf solche Vermögensschäden erstrecken, für die der Verwalter nach § 278 BGB als Erfüllungsgehilfe oder § 831 BGB als Verrichtungsgehilfe einzustehen hat.

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