Verwaltervertrag (WEMoG) / 1.4 Vertragstyp im eigentlichen Sinn

Im Übrigen handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag

• dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums;
• werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht;
• Geschäftsbesorgungselemente im Hinblick auf die Verwaltung und Betreuung des Gemeinschaftsvermögens.

Da die dienst- und geschäftsbesorgungsvertraglichen Elemente überwiegen, kann man den Verwaltervertrag rechtlich als einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter qualifizieren.^[1]

Unentgeltliche Tätigkeit des Verwalters

Sollte der Verwalter ausnahmsweise – etwa in Kleinanlagen – unentgeltlich tätig werden, handelt es sich in aller Regel um ein Auftragsverhältnis gemäß §§ 662 ff. BGB. Dies gilt auch dann, wenn der unentgeltlich Tätige zumindest Anspruch auf Aufwendungsersatz hat.^[2]

Um ein Auftragsverhältnis im genannten Sinn kann es sich auch dann handeln, wenn das Amt des Verwalters ein Wohnungseigentümer ausübt. Wird in einer aus 2 Mitgliedern bestehenden Gemeinschaft einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt, ist nicht grundsätzlich von der stillschweigenden Vereinbarung einer Verwaltervergütung auszugehen.^[3] Auch ein Wohnungseigentümerverwalter hat Anspruch auf ein Verwalterhonorar.^[4]

Im Übrigen hat jeder Verwalter sämtliche Pflichten eines Beauftragten nach §§ 662 ff. BGB. Der Beauftragte ist insbesondere gemäß

• § 666 BGB zur Auskunft und Rechenschaft, insbesondere der Rechnungslegung, verpflichtet;
• § 667 BGB zur Herausgabe dessen verpflichtet, was er zur Ausführung des Verwalteramts erhalten hat und aus der Geschäftsbesorgung erlangt;
• § 668 BGB zur Verzinsung erhaltener Gelder verpflichtet.

[1] BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10.

[2] OLG Köln, Urteil v. 20.9.1996, 19 U 23/96.

[3] BayObLG, Beschluss v. 27.7.2000, 2Z BR 137/99.

[4] OLG Köln v. 4.3.2005, 16 Wx 14/05.