Verwalterhaftung / Zusammenfassung
 

Begriff

Der Verwalter haftet sowohl im Innenverhältnis gegenüber seiner Auftraggeberin, der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft sowie den Wohnungseigentümern, als auch im Außenverhältnis gegenüber sonstigen Dritten.

Der Begriff der "Haftung" ist in der Rechtswissenschaft nicht eindeutig definiert. Erfüllt der Schuldner die ihm obliegende Leistungspflicht (Schuld) nicht, kann der Gläubiger die Forderung durch Klage und Zwangsvollstreckung erzwingen. In der zwangsweisen Durchsetzung verwirklicht sich die zur Schuld hinzutretende Haftung. Dementsprechend bedeutet Haftung das Unterworfensein des Schuldnervermögens unter den Vollstreckungszugriff des Gläubigers (Palandt-Heinrichs, BGB, Einl. vor § 241, Rn. 13).

Allgemein bedeutet Haftung die Verantwortung für eine Verbindlichkeit. Grundlage ist eine gesetzliche oder vertragliche Zuweisung des Haftungsrisikos.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Haftungsgrundlage ist eine gesetzliche oder vertragliche Zuweisung des Haftungsrisikos.

BGH, Urteil v. 8.2.2019, V ZR 153/18: Die Wohnungseigentümer können ihre individuellen Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen der ihnen in einer Anfechtungsklage auferlegten Kosten vergemeinschaften. Etwas anderes gilt bei Schadensersatzansprüchen wegen Kosten, die einem Wohnungseigentümer durch die Beauftragung eines eigenen Rechtsanwalts entstanden sind.

LG Frankfurt am Main, Urteil v. 21.11.2018, 2-09 S 26/18: Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, eine eigenmächtig vom Verwalter erfolgte bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (hier: die Errichtung eines Geräteschuppens) zu genehmigen.

BGH, Urteil v. 16.11.2018, V ZR 171/17: Erleidet ein Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum, weil ein Beschluss über eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt wird, so scheidet sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus. Insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben, der gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.

LG Berlin, Urteil v. 22.6.2018, 85 S 23/17 WEG: Erstellt der Verwalter fehlerhafte Jahresabrechnungen, die vom Gericht für ungültig erklärt wurden, haben die Wohnungseigentümer einen materiell-rechtlichen Anspruch auf Erstattung der Verfahrenskosten gegen den Verwalter. Ist im Wirtschaftsplan eine Kostenposition bezüglich zu erwartender Anfechtungsklagen nicht enthalten und ist der Verwalter auch nicht durch Beschluss ermächtigt, im Fall von Anfechtungsklagen die Finanzierung der Kosten der beklagten übrigen Wohnungseigentümer aus den gemeinschaftlichen Hausgeldern zu finanzieren, darf der Verwalter auf das gemeinschaftliche Vermögen zwecks Vergütung des die übrigen beklagten Wohnungseigentümer vertretenden Rechtsanwalts nicht zugreifen.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.3.2018, 2-13 S 6/16: Auch wenn das Gericht dem Verwalter die Verfahrenskosten nicht nach § 49 Abs. 2 WEG auferlegt hat, führt dies nicht dazu, dass die Wohnungseigentümer vom Verwalter verursachte Verfahrenskosten nicht gegen diesen geltend machen können. Hat der Verwalter jedenfalls ein Beschlussanfechtungsverfahren verursacht, können die Wohnungseigentümer auch dann Kostenerstattung gegenüber dem Verwalter geltend machen, wenn das Gericht von einer Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG abgesehen hatte, weil es die Voraussetzungen hierfür als nicht gegeben erachtet hatte.

BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17: Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

AG Wedding, Urteil v. 19.6.2017, 22a C 63/17: Die ordnungsgemäße Erstellung der Jahresabrechnung zählt zu den Pflichten des Verwalters. Einem gewerblich tätigen Verwalter obliegt die Verpflichtung, sich zeitnah über höchstrichterliche Entscheidungen zu informieren. Erstellt er Jahresabrechnungen unter Missachtung höchstrichterlicher Rechtsprechung, ist er den Wohnungseigentümern gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Der Schadensersatzanspruch umfasst insbesondere die Kosten eines Verfahrens, das die Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung zum Gegenstand hatte.

LG Dortmund, Beschluss v. 24.4.2017, 1 S 53/17: Die Anfechtungsklage hat nach § 23 Abs. 4 WEG keine aufschiebende Wirkung. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet den Verwalter auch zur Durchführung anfechtbarer oder nichtiger Beschlüsse. Eine D...

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