VERWALTERHAFTUNG - Verantwortung für gefahrlosen Zustand

Leitsatz

Die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage ist für den gefahrlosen Zustand der Anlage verantwortlich. Die Miteigentümer treffen lediglich Kontroll- und Überwachungspflichten. Eine Streupflicht kann auch zu einem Zeitpunkt bestehen, in dem Glätte noch nicht eingetreten ist, aber bereits mit hinreichender Sicherheit absehbar ist, dass es in den folgenden Stunden, in denen keine Räum- und Streupflicht mehr besteht, zum Auftreten von Glätte kommen wird.

Fakten:

Der Mieter eines Wohnungseigentümers begehrt vorliegend von dem Verwalter Schadensersatz sowie Schmerzensgeld, da er um 7 Uhr morgens auf dem Weg von der Haustür zu den Mülltonnen auf schneebedeckter Eisfläche ausgerutscht war und sich erhebliche Verletzungen zugezogen hatte. Die Richter bejahten hier grundsätzlich eine Ersatzpflicht des Verwalters. Denn dieser hat für die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen und ist damit auch für dessen gefahrlosen Zustand verantwortlich. Steht die Räum- und Streupflicht auch unter dem Vorbehalt des Zumutbaren, und kann man daher vertretbar annehmen, dass um 7 Uhr morgens eine solche ggf. noch nicht besteht, gilt aber dann etwas anderes, wenn bereits mit hinreichender Sicherheit absehbar ist, dass es auch in Zeiträumen, in denen an sich keine Räum- und Streupflicht (mehr) besteht, zum Auftreten von Glätte kommen wird.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 26.11.2003, 21 U 38/03

Fazit:

Jeder Verwalter sollte die ihm obliegenden Verkehrssicherungspflichten peinlichst genau nehmen. Insbesondere in den Wintermonaten sind auch an dessen Kontroll- und Überwachungspflichten erhöhte Anforderungen im Hinblick auf Eisglätte gestellt.