Verwalterbestellung: Eckdaten des Verwaltervertrags müssen geklärt sein

Leitsatz

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.

Normenkette

§§ 21 Abs. 4, 26 WEG

Das Problem

1. Weil die Amtszeit des Verwalters am 31.12.2012 endet, wird in der Versammlung vom 11.12.2012 zum Tagesordnungspunkt 14A beschlossen, ihn für die Zeit bis zum 31.12.2017 erneut zum Verwalter zu bestellen. Zu Tagesordnungspunkt 15 wird ferner folgender Beschluss gefasst:

   „Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28.2.2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28.2.2013.„

2. Gegen den zu TOP 14A gefassten Beschluss wendet sich Wohnungseigentümer K mit der Anfechtungsklage. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg gibt der Klage statt und erklärt den Beschluss für ungültig. Die dagegen gerichtete Berufung weist das Landgericht Berlin zurück. Die Wohnungseigentümer hätten den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum überschritten, weil die Bestellung des Verwalters erfolgt sei, ohne dass zugleich die Vergütung geregelt worden sei. Zwar habe das Ende der laufenden Bestellung bevorgestanden; auch stellten die Bestellung und der Abschluss des Verwaltervertrags unterschiedliche Rechtsakte dar. Die Auswahl des Verwalters werde aber inhaltlich wesentlich durch die wirtschaftlichen Eckpunkte des Verwaltervertrags bestimmt. Ihrem Anliegen, einen Zeitraum ohne Verwalter zu vermeiden, hätten die Wohnungseigentümer durch eine Bestellung bis zum 28.2.2013 Rechnung tragen können. Zwar hätten sie zu TOP 15 einen Beschluss gefasst, wonach die Bestellung beendet werde, wenn der Verwaltervertrag keine Mehrheit finde. Dies ändere aber nichts daran, dass die Wohnungseigentümer die Vergütung bei Vornahme der Bestellung nicht gekannt hätten. Die bei einer mehrheitlichen Billigung des Verwaltervertrags unterlegenen Wohnungseigentümer könnten (nur) diesen Beschluss anfechten, während ihnen ein zeitgleiches Vorgehen gegen die Verwalterbestellung aufgrund des Fristablaufs verwehrt sei; daher müsse es möglich sein, die Bestellung allein deshalb anzufechten, weil es an einer Entscheidung über die Vergütung in derselben Versammlung fehle.
3. Mit der Revision wollen die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen.

Die Entscheidung

1. Die Bestellung einer Person zum Verwalter sei grundsätzlich nur dann ordnungsmäßig, wenn in der Versammlung, in der die Person zum Verwalter bestellt werde, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags beschlossen werden würden. Von diesem Grundsatz könne nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden. Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters sei die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen seien (Hinweis auf BGH v. 1.4.2011, V ZR 96/10, NZM 2011 S. 515 Rn. 11). Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren Anbietern sei den Wohnungseigentümern nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen würden. Das bedeute nicht etwa, dass der günstigste Anbieter gewählt werden müsste; die Entscheidung über die Bestellung müsse jedoch auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage getroffen werden. Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters sei ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben sei (Hinweis auf BGH v. 1.4.2011, V ZR 96/10, NZM 2011 S. 515 Rn. 11). Aber auch in diesem Fall müssten die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Ausreichend sei es in diesem Fall, wenn sich aus den Gesamtumständen ergäbe, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen (insbesondere der Vergütung) weiter tätig sein wird; hinsichtlich der Laufzeit des Vertrags könnten die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass diese mit dem Bestellungszeitraum übereinstimmen soll.
2. An diesen Grundsätzen gemessen habe das Landgericht den zum Tagesordnungspunkt 14A gefassten Beschluss im Ergebnis zu Recht für ungültig erklärt. Bei der Entscheidung über die Bestellung habe nicht festgestanden, in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet gewesen sei. Zwar habe der bisherige Verwalter erneut bestellt werden sollen, aber gerade nicht zu den bisherigen Konditionen. Die Bestellung sei auch nicht als Übergangsregelung anzusehen, die hinzunehmen sein könne, wenn das Ende des Bestellungszeitraums unmittelbar bevorstehe und sich eine Zeit ohne Verwalter nur durch eine vorübergehende Bestellung vermeiden lasse. Für die Bestellung mit einer festen Laufzeit bis zum 31.12...