Verwalter / Zusammenfassung
 

Begriff

Nachdem das Gesetz zur Einführung von Berufszugangsvoraussetzungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler v. 17.10.2017 (BGBl I S. 3562) am 1.8.2018 in Kraft getreten ist, sind nunmehr auch die konkretisierenden Regelungen in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu beachten. Verwalter bedürfen jedenfalls  einer Gewerbeerlaubnis, sie müssen eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen und sich im 3-jährigen Turnus fortbilden. Diese Verpflichtungen treffen sowohl Verwalter von Gemeinschaftseigentum als auch Verwalter von Sondereigentum oder sonstigen Mietwohnungen.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Bestellung des Verwalters regelt § 26 WEG. Die Rechte und Pflichten des Verwalters sind in § 27 WEG geregelt. Weitere Verwalterpflichten zu Wirtschaftsplan und Rechnungslegung enthält § 28 WEG. Die gewerberechtlichen Voraussetzungen sowie den erforderlichen Versicherungsschutz und die Fortbildungspflichten nebst entsprechenden Informationspflichten regeln § 34c und § 161 GewO sowie §§ 15 bis 15b MaBV.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 2.5.2019, 2-13 S 127/17: Der Verwalter ist befugt, für die beklagten Wohnungseigentümer einer Anfechtungsklage Berufung einzulegen.

BGH, Urteil v. 15.2.2019, V ZR 71/18: Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter die Durchführung eines Beschlusses verlangen.

LG Köln, Urteil v. 15.11.2018, 29 S 285/17: Eine Entfernung von 75 Kilometer des Sitzes des Verwaltungsunternehmens von der zu verwaltenden Wohnanlage stellt keinen wichtigen Grund dar, der gegen die Bestellung des Verwalters spricht. Aus der Verwendung eines Muster-Verwaltervertrags, der mehrere unwirksame Klauseln enthält und in Teilen nicht an die aktuelle Rechtslage angepasst worden ist, kann nicht auf die generelle Ungeeignetheit des Verwalters geschlossen werden. Schlechte Bewertungen im Internet stellen keine geeignete Grundlage dar, um die Leistungsfähigkeit eines Verwalters einzuschätzen.

LG Düsseldorf, Urteil v. 4.10.2018, 25 S 22/18: Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch gegen den Verwalter auf Übermittlung einer Eigentümerliste, in der die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer enthalten sind.

LG Berlin, Urteil v. 29.6.2018, 55 S 96/17 WEG: Ein allgemein gehaltener, werbender Hinweis des Verwalters in seinem Schriftverkehr auf den von ihm angebotenen "Verkaufsservice für Wohnungseigentümer" stellt keinen wichtigen Grund gegen seine Wiederbestellung dar, wenn der Verwalter im Zusammenhang mit dem Verkauf von Wohnungen gar keine Maklertätigkeiten entfaltet hatte.

BGH, Urteil v. 8.6.2018, V ZR 125/17: Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.

BGH, Urteil v. 20.4.2018, V ZR 202/16: Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in entsprechender Anwendung von § 45 Abs. 2 WEG an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder nach § 45 Abs. 3 WEG an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen.

LG Flensburg, Urteil v. 2.2.2018, 2 O 123/15: Will der Verwalter Instandhaltungsmaßnahmen durch sein Unternehmen durchführen lassen, muss er von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein. Eine konkludente Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot liegt in der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine mögliche Auftragserteilung auch an das Verwaltungsunternehmen. Der Verwalter hat jedoch vor Auftragsvergabe einen Beschluss darüber herbeizuführen, welches Unternehmen konkret beauftragt werden soll.

LG München I, Urteil v. 14.12.2017, 36 S 1863/17 WEG: Hat der neue Verwalter eine eigenständige vertragliche Verpflichtung zur Neuerstellung einer Jahresabrechnung übernommen, die bereits der Vorverwalter erstellt hatte und hierfür eine Vergütung erhalten, schuldet der neue Verwalter nicht die Erstellung einer Jahresabrechnung unter bloßer Übernahme des Entwurfs des Vorverwalters, sondern eine eigenständige Erstellung einer Jahresabrechnung, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Übernimmt ein berufsmäßiger Verwalter die Verwaltertätigkeit von einem Laien, so hat er in besonderem Maße zu überprüfen, ob ein vom Vorverwalter vorgelegter Jahresabrechnungsentwurf den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung...

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