Verwalter: Weitere Aufgaben durch Bestimmung der Wohnungseigentümer?

Leitsatz

Die Wohnungserbbauberechtigten können eine Verpflichtung vereinbaren, den jeweiligen Verwalter zu beauftragen, den – verteilten – Erbbauzins einzuziehen, an den Grundstückseigentümer abzuliefern, auf dessen Verlangen Einzelaufstellungen über gezahlte Erbbauzinsen zu erstellen und diesen unverzüglich zu informieren, sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung bezahlen.

Normenkette

§§ 21, 26, 27 WEG

Das Problem

1. An einem Grundstück bestehen Wohnungserbbaurechte. Die Gemeinschaftsordnung der Wohnungserbbauberechtigten sieht folgende Regelungen vor:

   Auf dem Grundstück wird ein Pflegeheim betrieben. Die Wohnungseigentümer vereinbaren, Sonder- und Gemeinschaftseigentum entsprechend zu gebrauchen. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, den jeweiligen Verwalter entsprechend § 8 auch zukünftig zu beauftragen und zu bevollmächtigen, die Miete/Pacht einzuziehen, im Verhältnis der Miteigentumsanteile die Erbbauzinsen zu bedienen und im Übrigen an den Eigentümer auszukehren.

2. Diese Vereinbarung wird 2015 wie folgt ergänzt und die Eintragung zu den Wohnungserbbaugrundbüchern bewilligt und beantragt:

   Der jeweilige Verwalter ... hat den Erbbauzins auf Kosten der Erbbauberechtigten einzuziehen. Der Gesamterbbauzins ist vom Verwalter an den Grundstückseigentümer ... abzuliefern. Der Verwalter wird gegenüber dem Grundstückseigentümer verpflichtet, auf dessen Verlangen eine Einzelaufstellung aller an ihn gezahlten Erbbauzinsen für den gewünschten Zeitraum zu übersenden. Es ist Sache der Wohnungseigentümer (Erbbauberechtigten), dafür zu sorgen, dass der Verwalter diese Aufgabe vertragsgemäß abwickelt. Der Verwalter wird verpflichtet, den Grundstückseigentümer unverzüglich unter Vorlage der entsprechenden Korrespondenz zu informieren, sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung bezahlen. Es haftet weder die Verwaltung noch die Eigentümergemeinschaft für den Erbbauzins. Sollte die vorstehend erklärte Ergänzung der Teilungserklärung nicht dinglich wirksam sein, so gilt sie als schuldrechtlich verbindlich.

   Abschließend ist festgehalten, dass die Ergänzung mit Rücksicht auf eine Vereinbarung vorgenommen wird, die wie folgt lautet:

   Im Fall der Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechte hat der jeweilige Verwalter, soweit bestellt, den Erbbauzins auf Kosten der Erbbauberechtigten einzuziehen. Der Gesamterbbauzins ist in diesem Fall vom Verwalter an den Grundstückseigentümer oder einen von diesem benannten Dritten abzuliefern. Der Verwalter ist dem Eigentümer gegenüber zu verpflichten, auf dessen Verlangen eine Einzelaufstellung aller an ihn gezahlten Erbbauzinsen für den gewünschten Zeitraum zu übersenden. … Es ist Sache der Erbbauberechtigten, dafür zu sorgen, dass der Verwalter diese Aufgabe vertragsgemäß abwickelt. … Sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung bezahlen, hat diese dem Grundstückseigentümer unverzüglich darüber unter Vorlage der entsprechenden Korrespondenz zu informieren. Es haftet weder die Verwaltung noch die Eigentümergemeinschaft für den ausstehenden Erbbauzins.

3. Den Vollzugsantrag weist das Grundbuchamt wegen fehlender Eintragungsfähigkeit zurück. Es vertritt die Ansicht, dass lediglich Verhältnisse der Wohnungserbbauberechtigten untereinander Inhalt der Gemeinschaftsordnung bilden könnten. Darum gehe es hier nicht; gegenständlich sei deren Verhältnis zum Grundstückseigentümer. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des vollzugsbeauftragten Notars.

Die Entscheidung

1. Mit Erfolg! Die Änderung bzw. Ergänzung der Gemeinschaftsordnung sei in den Erbbaurechtsgrundbüchern eintragungsfähig. Nach § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG seien im Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander die Vorschriften über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 ff. WEG) und über die Verwaltung (§§ 20 ff. WEG) entsprechend anzuwenden. Aus § 10 Abs. 3 WEG ergebe sich, dass Vereinbarungen der Wohnungseigentümer als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden könnten. Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG seien solche, die auf abstrakt-genereller Ebene das Gemeinschaftsgrundverhältnis im Sinne einer Satzung regelten.
2. Im Fall gehe es um eine solche eintragungsfähige Vereinbarung der Wohnungserbbauberechtigten untereinander. Es gehe darum, eine verbindliche Festlegung darüber zu treffen, wie der Erbbauzins an den Grundstückseigentümer abzuführen ist. Der unter den Wohnungserbbauberechtigten verteilte anteilige Erbbauzins könne zwar nicht als privatrechtliche Last des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG behandelt werden, wie dies beim unverteilten Erbbauzins der Fall wäre. Unbedenklich erscheine jedoch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der anteilig geschuldete Zins über den Verwalter eingezogen und insgesamt an den Grundstückseigentümer abgeführt wird (Hinweis auf Rapp in Beck'sches Notarhandbuch, 6. Auflage 2015, A III Rn. 214). Das Wohnungsei...