Verwalter von Wohnungseigentum / 7 Verwalter als Rechtsdienstleister

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG) sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen beruflichen oder gesetzlich geregelten Tätigkeit erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild oder zur vollständigen Erfüllung der mit der Haupttätigkeit verbundenen gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten gehören. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist nach ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind.

Nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG gelten als erlaubte Nebenleistungen solche Rechtsdienstleistungen, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit eines Haus- und Wohnungsverwalters erbracht werden. Da der Verwalter als Verwalter des Gemeinschaftseigentums tätig ist, sind also Tätigkeiten umfasst, die im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen. Der BGH hat insoweit insbesondere zum Wohnungseigentumsverwalter schon frühzeitig klargestellt, dass er die im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit stehenden Rechtsdienstleistungen erlaubnisfrei erbringen darf, weil ihm anderenfalls eine sachgerechte Ausübung seines Berufs überhaupt nicht möglich wäre.

Rechtsdienstleistungen kann der Verwalter bezüglich aller im Zusammenhang mit der ihm in § 27 WEG zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse erbringen. Erlaubt ist die Beauftragung und Abwicklung von Werkverträgen und insbesondere die Geltendmachung rückständiger Hausgeldforderungen. Erlaubt sind auch Auskünfte zu Fragen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen sowie die Beratung der Gemeinschaften bei gemeinschaftstypischen Problemen. Unzulässig ist dagegen die isolierte Beratung eines Wohnungseigentümers etwa zu miet- oder eigentumsrechtlichen Fragen. Hier besteht kein Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bzw. den Angelegenheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sonderproblem Abnahme

Heftig umstritten ist die Frage, ob der Verwalter gegenüber dem Bauträger die Abnahme erklären darf oder insoweit nicht gegen die Bestimmungen des RDG verstößt. Es stellt sich somit bei der Abnahme die Frage, ob der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit bei der rechtlichen Beratung liegt oder ob es sich hier nicht doch letztlich nur um eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt. Soweit man überhaupt von der Möglichkeit der Vergemeinschaftung der Abnahme ausgeht, die nach der Rechtsprechung allerdings nicht möglich sein dürfte, dürfte ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz wohl nicht anzunehmen sein. Erfolgt die Abnahme nämlich durch die Eigentümergemeinschaft, handelt diese durch ihr Organ, den Verwalter. Der Verwalter erklärt die Abnahme letztlich als Vertretungsorgan. Grenzwertig können hingegen Fälle zu beurteilen sein, in denen dem Verwalter die Entscheidungsbefugnis über die Abnahme übertragen wird.

Sollte ausnahmsweise einmal eine Abnahmeklausel in den Erwerbsverträgen wirksam sein, ist hier zu berücksichtigen, dass der Verwalter im Rahmen einer Abnahme als Vertreter der Wohnungseigentümer nicht im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tätig wird, sondern lediglich im Sinne der jeweiligen Wohnungseigentümer. Insoweit jedenfalls dürfte die Ausnahmeregelung des § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG nicht greifen, wonach dem "Haus- und Wohnungsverwalter" Rechtsdienstleistungen gestattet sind, die gerade im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums stehen.

 

Hinweis

Bestehendes Restrisiko

Auch wenn ggf. im Einzelfall einmal die Abnahme durch den Verwalter in Betracht kommt, besteht ein Restrisiko. Nimmt man einen Verstoß gegen das RDG an, so ist die vom Verwalter abgegebene Abnahmeerklärung nichtig. Freilich hätte das letztlich allein für den Bauträger negative Konsequenzen. Wer hier auf größte Rechtssicherheit Wert legt, sollte die Beauftragung des Verwalters auf die technische Abnahme beschränken und die rechtsgeschäftliche Abnahme nach Durchführung der technischen Abnahme selbst erklären. Der Bauträger wiederum müsste darauf drängen, dass der Erwerber selbst die vom Verwalter abgegebene Abnahmeerklärung als verbindlich auch im rechtsgeschäftlichen Sinne anerkennt.

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