Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 6 Delegation von Verwalteraufgaben

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbeiter delegieren.

• Grundsätzlich nicht möglich ist es, die gesamte Verwaltertätigkeit ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer auf einen Dritten zu übertragen.^[1] Sämtliche dahingehenden Abreden etwa aufgrund Beschlussfassung oder Vereinbarung wären nichtig.^[2]
• Gleiches gilt auch für Bestimmungen im Verwaltervertrag, die den Verwalter berechtigen, die Verwaltung auf eine dritte Person zu übertragen.^[3] Die Übertragung der Verwaltung auf einen Dritten ist ebenso dann unwirksam, wenn die Wohnungseigentümer dies unwidersprochen hinnehmen.^[4]
• Der Verwalter kann seine Aufgaben auch nicht derart auf eine dritte (juristische) Person übertragen, dass diese die gesamte Verwaltertätigkeit erbringt, die rechtliche Verantwortung jedoch beim Verwalter verbleibt.^[5]
• Ebenso wenig möglich ist es, dass eine Verwalter-GmbH mit einer anderen GmbH die "gemeinsame Verwaltung" der Wohnanlage vereinbart, ihr einen wesentlichen Teil der Verwalteraufgaben überträgt und zwei Drittel der Verwaltervergütung überlässt.^[6]

Abberufung droht

Bei unberechtigter Übertragung der Verwaltertätigkeit auf eine dritte (juristische) Person, konnte der Verwalter nach vormals geltender Rechtslage aus wichtigem Grund abberufen werden.^[7] Nunmehr kann der Verwalter jederzeit auch grundlos von seinem Amt abberufen werden.

Mit dem Verbot der Übertragung von Verwaltungsaufgaben korrespondiert das Verbot der "Mischverwaltung". So ist ein Vertrag nichtig, durch den die Miteigentümer zweier selbstständiger Wohnungseigentümergemeinschaften ein gemeinsames Verwaltungs- und Wirtschaftswesen unter Verdrängung der gesetzlichen Verwaltungsbefugnisse der einzelnen Gemeinschaft vereinbaren.^[8]

Geht es um die Übertragung von Verwalteraufgaben bzw. deren Delegation, ist zunächst zu berücksichtigen, dass die juristischen Personen durch ihre Organe vertreten werden. Wird also das Verwaltungsunternehmen etwa in der Rechtsform einer GmbH geführt, handelt diese durch ihren Geschäftsführer. Entsprechendes gilt für die Personenhandelsgesellschaften. Wird also das Verwaltungsunternehmen als KG geführt, so handelt diese durch ihren Komplementär. Freilich können auch Kommanditisten Geschäftsführungsbefugnisse eingeräumt werden. Die vorgenannten Vertretungsorgane repräsentieren letztlich den Verwalter, weshalb sich hier die Frage einer etwa unzulässigen Aufgabendelegation nicht stellen kann.

Anders verhält es sich aber bei der Übertragung von Verwalteraufgaben auf Mitarbeiter des Unternehmens. Insbesondere in größeren Verwaltungsunternehmen dürfte es als selbstverständlich anzusehen sein, dass etwa der Geschäftsführer der Verwalter-GmbH nicht selbst sämtliche Tätigkeiten im Rahmen seines Verwalteramts erbringen kann. Innerhalb seines Unternehmens ist der Verwalter durchaus befugt, einzelne Aufgaben an seine Mitarbeiter zu übertragen.^[9] Letztlich verantwortlich bleibt aber der bestellte Verwalter bzw. das vertretungsberechtigte Organ. Insoweit trifft den bestellten Verwalter bzw. das Verwalterunternehmen auch eine Haftung für seine Angestellten als seine Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB.

Im Rahmen möglicher und zulässiger Delegation von Verwalteraufgaben kann etwa die Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen Mitarbeitern oder auch außen stehenden Dritten, die gesetzlich zur Verschwiegenheit verpflichtet sind – wie Rechtsanwälten oder Steuerberatern –, übertragen werden. Es widerspricht jedoch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter während eines laufenden Verwaltervertrags zu ermächtigen, zu seinem eigenen Pflichtenkreis zählende Aufgaben auf einen Dritten zu übertragen und insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend zu verpflichten.^[10] Beauftragt der Verwalter zur Erfüllung seiner Pflichten Dritte, so hat er auch die insoweit entstehenden Kosten zu tragen. Sollte er den Dritten als Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragen, hätte diese einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.

Eigentümerversammlung

Im Rahmen der Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung kann sich der Verwalter der Mithilfe seiner Mitarbeiter bedienen. Dies gilt hinsichtlich Einlasskontrollen, Kontrolle der Anwesenheit der Versammlungsteilnehmer, Protokollierung der Abstimmungsergebnisse bzw. als Protokollführer.^[11]

Kein Verstoß gegen Gebot der Nichtöffentlichkeit

In der Teilnahme von Mitarbeitern des Verwalters an einer Wohnungseigentümerversammlung liegt kein Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung. Da Mitarbeiter des Verwalters aufgrund ihrer vertraglichen Beziehung zu diesem zur Verschwiegenheit Dritten gegenüber ...