Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 2.5 Gewerbeerlaubnis

Sämtliche Wohnimmobilienverwalter, also insbesondere die Wohnungseigentumsverwalter, benötigen seit 1.8.2018 eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Die Gewerbeerlaubnis kann versagt oder mit Auflagen verbunden werden. Eine einmal erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden. Fehlt eine Gewerbeerlaubnis, berührt dies die Wirksamkeit der Verwalterbestellung nicht. Allerdings ist die fehlende Gewerbeerlaubnis bestes Argument für die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses.

Bei fehlender Gewerbeerlaubnis droht Geldbuße

Wird der Verwalter tätig, ohne über eine Gewerbeerlaubnis zu verfügen, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Geldbuße bis zu 5.000 EUR geahndet werden kann.

Verwalter als Makler

Will sich der Verwalter auch als Immobilienmakler betätigen, so benötigt er neben seiner Gewerbeerlaubnis als Wohnimmobilienverwalter auch noch eine gesonderte Gewerbeerlaubnis als Immobilienmakler nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Dies gilt selbstverständlich auch im umgekehrten Fall, in dem sich ein Immobilienmakler als Verwalter von Wohnimmobilien betätigen will. Dieser benötigt dann zusätzlich zu seiner Gewerbeerlaubnis als Makler auch eine Gewerbeerlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO.

Die Gewerbeerlaubnis wird auf Lebenszeit erteilt. Eine zeitliche Beschränkung oder ein Widerrufsvorbehalt ist unzulässig. Sie kann jedoch von Anfang an oder nachträglich mit Auflagen, Anordnungen und inhaltlichen Beschränkungen erteilt werden. So kann beispielsweise die Abberufung eines Geschäftsführers zur Wiederherstellung der Zuverlässigkeit angeordnet bzw. zur Auflage gemacht werden.

Bei Verletzung einer Auflage droht Geldbuße

Die Verletzung einer Auflage kann gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 4 GewO als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 3.000 EUR geahndet werden.

2.5.1 Voraussetzungen

Gewerbliche Tätigkeit

Gewerblich ist eine Tätigkeit in aller Regel dann, wenn eine selbstständige und nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht entfaltet wird. Selbstständig handelt zunächst, wer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig wird und dabei seine Arbeitszeit im Wesentlichen frei gestalten kann und die Verantwortung für sein Handeln tragen muss. Angestellte des Verwalters bedürfen daher keiner Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Wird die Verwaltertätigkeit gegen Entgelt ausgeübt, wird das Merkmal der Gewinnerzielungsabsicht als gegeben angesehen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass es im Rahmen der Gewinnerzielungsabsicht unerheblich ist, ob tatsächlich Gewinn erzielt wird. Auch dann, wenn sich etwa die Verwaltertätigkeit letztlich als Verlustgeschäft entpuppt, kann eine Erlaubnispflicht bestehen.

Wohnungseigentümer als Verwalter bedürfen keiner Erlaubnis

Nach der Gesetzesbegründung sind von der Erlaubnispflicht die nicht gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder die nicht gewerbsmäßige Verwaltung, zum Beispiel durch einen Miteigentümer, durch einen Verwandten oder näheren Bekannten eines Wohnungseigentümers ausgenommen. Bei solchen Fällen handelt es sich regelmäßig um kleinere Gemeinschaften, die entschieden haben, das Wohnungseigentum gerade nicht gewerbsmäßig verwalten zu lassen.

Nachhaltige Tätigkeit

Schließlich muss die Tätigkeit nachhaltig ausgeübt werden, das heißt zumindest auf gewisse Dauer und mit gewisser Regelmäßigkeit. Gelegenheitsmakler, die lediglich bis zu 2 oder 3 Maklertätigkeiten im Jahr entfalten, üben keine nachhaltige Tätigkeit aus. Im Gegensatz hierzu ist die Tätigkeit des Wohnungseigentumsverwalters stets auf Dauer ausgerichtet, unabhängig davon wie viele Objekte er verwaltet. Während des Bestellungszeitraums sind regelmäßig bestimmte Verwaltertätigkeiten zu entfalten. Das Merkmal der nachhaltigen Tätigkeit ist daher bereits erfüllt, wenn der Verwalter nur eine Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet.

2.5.2 Antrag

Antragsteller ist der Verwalter entweder als Einzelunternehmer oder als juristische Person (z. B. Verwaltungs-GmbH), vertreten durch den Geschäftsführer bzw. Vorstand. Bei Personengesellschaften ist für jeden Geschäftsführungsberechtigten der Gesellschaft eine Erlaubnis erforderlich. Wechselt der Inhaber oder der vertretungsberechtigte Gesellschafter einer Personengesellschaft, muss ein neuer Antrag auf Erteilung der Gewerbeerlaubnis gestellt werden.

Der Antrag wird als Formblatt bei der unteren Verwaltungsbehörde eingereicht, dem die dort genannten Unterlagen beizufügen sind. Ein Führungszeugnis und eine Auskunft aus dem Gewerbezentralregister sind im Ausnahmefall dann nicht erforderlich, wenn der Behörde die persönlichen Verhältnisse des Antragstellers zweifelsfrei bekannt sind. Vor Erteilung der Erlaubnis kann die Behörde von sich aus die Industrie- und Handelskammer hören und in begründeten Einzelfällen die Strafverfolgungsbehörde im Hinblick auf laufende Ermittlungsverfahren einschalten.

Für die Bearbeitung eines Antrags auf Erteilung einer Gewerbeerlaubnis sind im Allgemeinen folgende Unterlagen erforderlich:

Verwalte...