Verfügt der Verwalter über keine Ausbildung, ist dies mit Blick auf seine Bestellung unbeachtlich. Einen Anfechtungsgrund kann es aber dann darstellen, wenn er zusätzlich über keine Erfahrung in der Wohnungseigentumsverwaltung verfügt. Insoweit stellt es nach Ansicht des BGH zunächst für sich keinen wichtigen Grund dar, wenn der Verwalter bisher nur Erfahrungen mit der Verwaltung eigener Immobilien hatte.[1] In der Instanzrechtsprechung stehen sich 2 Lager gegenüber:
LG Dortmund[2]: Ein Verwalterkandidat selbst – nicht nur eine Mitarbeiterin – muss über ausreichende Verwaltererfahrung (Referenzobjekte) verfügen, wenn er eine größere Anlage (hier: 75 Einheiten) künftig verwalten soll.
LG Düsseldorf[3]: Die Bestellung eines Verwalters widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Person, die das Verwalteramt ausüben soll, keine selbstständige berufliche Erfahrung als Verwalter von Wohnungseigentum hat. Nach Auffassung des Gerichts genügt es nicht, wenn die Person vor ihrer Bestellung 2 Jahre als weisungsgebundener Angestellter in einem Immobilienverwaltungsunternehmen beschäftigt war.
- LG Stuttgart[4]: Die Bestellung eines Kandidaten zum Verwalter kann auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn dieser weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfügt. Er benötigt auch keine branchenspezifische Ausbildung, wenn die berufliche Stellung des Kandidaten Rückschlüsse auf seine Zuverlässigkeit zulässt. Im konkret zur Entscheidung stehenden Sachverhalt war aus dem Kreis der Wohnungseigentümer eine Polizeibeamtin zur Verwalterin bestellt worden, die zugesichert hatte, sich die für die Verwaltung erforderlichen Kenntnisse in ihrer Freizeit anzueignen.
Wie stets, kommt es auf den Einzelfall an. So dürfte in kleineren Gemeinschaften bis 20 Sondereigentumseinheiten nichts dagegen sprechen, einen Verwalter zu bestellen, der über keine branchenspezifische Erfahrung verfügt, weil er sich gerade erst als Immobilienverwalter selbstständig macht. Wichtig ist, dass ein zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen berechtigtes Organ existiert, sodass unproblematisch eine Willensbildung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden kann und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unproblematisch handlungsfähig ist. Insbesondere in größeren Wohnanlagen dürfte allerdings nur die Bestellung eines entsprechend erfahrenen und vor allem externen Verwalterunternehmens ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[5]
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