Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 7.5.3 Zahlungsklage

Der Verwalter sollte sich ohnehin darauf beschränken, entsprechende Zahlungsklage zu erheben. Im Rahmen dieser Klage wird dann inzidenter geprüft, ob die Kündigung wirksam oder wegen des Fehlens eines wichtigen Grundes unwirksam ist.

Zeitnahe Geltendmachung

Auch wenn die Zahlungsklage zeitlich unbefristet erhoben werden kann, sollte sich der Verwalter nicht allzu viel Zeit lassen und seine Ansprüche zeitnah gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Stets ist insoweit jedenfalls die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren nach §§ 195, 199 BGB zu beachten.

Ersparte Aufwendungen berücksichtigen

Wie bereits ausgeführt, muss sich der Verwalter mit Blick auf die Geltendmachung seiner Vergütungsansprüche für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags ersparte Aufwendungen entsprechend der Bestimmung des § 615 Satz 2 BGB anrechnen lassen. Er wird daher in der Regel einen prozentualen Abschlag in Höhe von ca. 20 bis 30 % von seiner Forderung machen müssen.^[1]

Anspruchsgegner

Anspruchsgegner kann zum einen die Wohnungseigentümergemeinschaft sein. Da die einzelnen Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 9a Abs. 4 WEG allerdings für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Dritten gegenüber unmittelbar in Höhe ihres Miteigentumsanteils haften, kann sich der Verwalter auch an die Wohnungseigentümer halten. Allerdings dürfte dies gerade in größeren Eigentümergemeinschaften wenig praktikabel sein.

Ob die Wohnungseigentümer mit der Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters auch eine Beschlussfassung über die Bestellung eines Nachfolgeverwalters verbunden haben, ist bedeutungslos. So ein Nachfolgeverwalter nicht bestellt ist, ist im Hinblick auf eine Passivvertretung der Gemeinschaft nämlich jeder einzelne Wohnungseigentümer berechtigt. Insoweit genügt es entsprechend der Bestimmung des § 170 Abs. 3 ZPO, wenn die Zahlungsklage des Verwalters gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nur einem Wohnungseigentümer zugestellt wird.^[2]

Musterschreiben: Schreiben des Vorverwalters an neuen Verwalter wegen Restvergütungsansprüchen

[Briefkopf des abberufenen Verwalters]

An die WEG _____________

vertreten durch ___________-Verwaltungs-GmbH

______________ [Anschrift]

Wohnungseigentümergemeinschaft ____________________

Hier: Meine/Unsere Restvergütungsansprüche

Sehr geehrte Damen und Herren,

bekanntlich wurden wir zu TOP 3 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 18. Juni 2021 mit sofortiger Wirkung als Verwalter abberufen und der mit uns bestehende Verwaltervertrag wurde fristlos gekündigt. Zu TOP 1 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 1. Januar 2019 wurden wir bis 31. Dezember 2022 zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Die Kündigung des Verwaltervertrags war an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gekoppelt, die Vertragslaufzeit mithin nicht an den Bestellungszeitraum. Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist demnach auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt.

Offensichtlich lag jedoch kein wichtiger Grund für die Kündigung des Verwaltervertrags vor. Uns wurde weder im Vorfeld der Abberufung noch im Nachgang zu dieser mitgeteilt, aus welchen Gründen die Abberufung und insbesondere die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags erfolgte. In Ermangelung eines wichtigen Grundes ist die Kündigung des Verwaltervertrags unwirksam. Rein faktisch ist ein weiteres Tätigwerden unsererseits für die Eigentümergemeinschaft nicht mehr möglich, da wir abberufen sind, was nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit auch grundlos möglich ist.

Im Zuge der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung machen wir unsere Vergütungsansprüche für den Zeitraum von 6 Monaten nach dem Zeitpunkt der Abberufung entsprechend § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG i. V. m. § 615 BGB wie folgt geltend: Die Abberufung und Kündigung erfolgten am 18. Juni 2021. Der Verwaltervertrag ist bis 31. Dezember 2022 befristet. Insoweit steht uns eine Vergütung für die Restlaufzeit in Höhe von 1.500 EUR zu (6 Monate restliche Vertragslaufzeit bei 25 EUR monatlicher Bruttovergütung und 10 Sondereigentumseinheiten). Entsprechend § 615 Satz 2 BGB reduziert sich vorerwähnter Betrag mit Blick auf ersparte Aufwendungen um 20 %, mithin um 300 EUR.

Wir fordern Sie daher bis 15. Juli 2021 zur Zahlung von 1.200 EUR auf unsere im Briefkopf angegebene Bankverbindung auf. Für den Fall ergebnislosen Fristablaufs werden wir die Angelegenheit gerichtlich klären lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Verwalter

Musterschreiben: Schreiben des Vorverwalters an einzelne Wohnungseigentümer wegen Restvergütungsansprüchen

[Briefkopf des abberufenen Verwalters]

An Wohnungseigentümerin _____________

______________

______________

Wohnungseigentümergemeinschaft ____________________

Hier: Meine/Unsere Restvergütungsansprüche

Sehr geehrte Frau Schmidt,

bekanntlich wurden wir zu TOP 3 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 18. Juni 2021 mit sofortiger Wirkung als Verwalter abberufen und der mit uns bestehende Verwaltervertrag wurde fristlos gekündigt. Wir wurden zu TOP 1 in der Wohnungsei...