Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 5 Schicksal des Verwaltervertrags

Trennungstheorie: Bestellung und Verwaltervertrag

Nach der herrschenden Trennungstheorie ist das organschaftliche Bestellungsverhältnis des Verwalters vom Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft zu unterscheiden. Der Beschluss über die Abberufung des Verwalters führt also nicht automatisch auch zur Beendigung des Verwaltervertrags. Insbesondere die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund umfasst zwar regelmäßig die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags. Etwas anderes könnte aber in denjenigen Fällen angenommen werden, in denen ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags vorliegt, der Verwalter sich also Pflichtverletzungen zu Schulden hat kommen lassen. In derartigen Fällen dürfte die Abberufung des Verwalters zwar regelmäßig auch die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund umfassen. Allerdings muss grundsätzlich zwischen der Verwalterstellung als solcher und dem Verwaltervertrag unterschieden werden, weshalb sich stets dann auch die Kündigung des Verwaltervertrags auch wichtigem Grund anbietet.

Im Wohnungseigentumsgesetz ist seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr ausschließlich die Rede von der Abberufung des Verwalters. Vielmehr regelt § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG seit 1.12.2020, dass der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet. Diese Beendigung tritt qua Gesetz ein, einer Kündigung des Vertrags bedarf es also nicht. Ist der Verwaltervertrag also nicht an den Zeitraum der Bestellung des Verwalters gekoppelt, sondern ist er eigenständig befristet, endet er spätestens 6 Monate nach der Abberufung.

Praxis-Beispiel

Abberufung und Beendigung des Verwaltervertrags

Der Verwalter ist bis 30.9.2022 bestellt. Am 14.5.2021 beschließen die Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters. Im Verwaltervertrag ist eine Vertragslaufzeit bis mindestens 30.9.2022 geregelt. Diese Befristung ist nicht maßgeblich. Vielmehr endet der Verwaltervertrag auch ohne gesonderte Kündigung 6 Monate nach der Abberufung, also mit Ablauf des 13.11.2021.

Ist der Verwaltervertrag nicht befristet, muss hingegen nach bürgerlich-rechtlichen Grundsätzen gekündigt werden. Will man also den Verwalter loswerden, muss man ihn einerseits abberufen und andererseits auch den Verwaltervertrag kündigen.^[1]

Da ein unentgeltlicher Auftrag jederzeit von Seiten der Wohnungseigentümer widerrufen, ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag stets aus wichtigem Grund gekündigt werden kann und da Umstände, die einen wichtigen Grund zur Abberufung darstellen, regelmäßig auch die Kündigung aus wichtigem Grund im dienstvertraglichen Bereich rechtfertigen, liegen i. d. R. die Voraussetzungen sowohl für die Abberufung als auch für die Kündigung des Verwaltervertrags gleichzeitig vor. Die Rechtsprechung ist insoweit auch großzügig:

• Wird der Verwalter mit sofortiger Wirkung von seinem Amt abberufen, soll hiervon auch gleichzeitig die Kündigung des Verwaltervertrags umfasst sein.^[2]
• Wird andererseits beschlossen, den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund außerordentlich zu kündigen, soll hiervon auch die Abberufung des Verwalters umfasst sein.^[3]

Tipp: Stets auch Vertragskündigung beschließen

Generell sollte der Beschluss über die Abberufung des Verwalters ausdrücklich auch die Kündigung des Verwaltervertrags regeln. Andererseits ist es für die Wirksamkeit der Kündigung des Verwaltervertrags ohne Belang, ob die Abberufung des Verwalters wirksam beschlossen worden ist. Gibt der Verwalter auf eine von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm gegenüber fristgerecht erklärte Kündigung des Verwaltervertrags das Ende seiner Verwaltertätigkeit bekannt und erklärt er, künftig nicht mehr Ansprechpartner zu sein, so endet sein Anspruch auf Verwalterhonorar. Für die Folgezeit bereits abgebuchtes Honorar hat er zu erstatten.^[4]

Ist der Verwalter bei der Beschlussfassung über die Kündigung des Verwaltervertrags anwesend, muss ihm gegenüber die Kündigung nicht noch zusätzlich schriftlich erklärt werden. Sie ist ihm vielmehr mit Beschlussverkündung zugegangen.

Abwesender Verwalter

Kündigung des Verwaltervertrags

Ist der Verwalter in der Eigentümerversammlung nicht anwesend, muss ihm gegenüber die Kündigung ausdrücklich erklärt und ihr Zugang beim Verwalter sichergestellt werden. Hier empfiehlt es sich, bereits im Abberufungsbeschluss einen der Wohnungseigentümer zu ermächtigen, die Kündigung namens und im Auftrag der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu erklären, so ein Verwaltungsbeirat nicht existiert und auch kein anderweitig zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter durch Beschluss nach § 9b Abs. 2 WEG bestellter Wohnungseigentümer.

Abberufungsbeschluss

Selbstverständlich muss dem in der Versammlung nicht anwesenden Verwalter auch seine Abberufung mitgeteilt werden. Bei der Abberufung handelt es sich nämlich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, weshalb das Amt erst mit Zustellung des Abberufungsbeschlusses endet.^[5] Insoweit sollte dem Verwalte...