Die Entlastung des Verwalters ist gesetzlich nicht geregelt. Lediglich im Aktienrecht ist in § 120 AktG die vergleichbare Entlastung des Vorstands und der Mitglieder des Aufsichtsrats geregelt. Aus dem Fehlen einer gesetzlichen Regelung im Wohnungseigentumsrecht ergibt sich zunächst, dass der Wohnungseigentumsverwalter keinen gesetzlichen Anspruch auf Entlastung hat. Ein solcher Anspruch kann sich aber durchaus aufgrund einer entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung, einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder einer entsprechenden Bestimmung im Verwaltervertrag ergeben. Entlastung kann dem Verwalter stets nur für seine Geschäftsführung in der Vergangenheit erteilt werden, nicht aber für zukünftiges Verwalterhandeln.
Abberufung auch nach Entlastung!
Grundsätzlich kommt eine Abberufung des Verwalters auch dann in Betracht, wenn ihm Entlastung erteilt worden ist und die Pflichtverletzung des Verwalters vom Entlastungsbeschluss umfasst ist. Die Abberufung ist gerade nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grundes geknüpft. Die Frage der Entlastung des Verwalters kann also nur noch für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags von Bedeutung sein. Wurde dem Verwalter jedenfalls Entlastung erteilt bezüglich des Grundes, der gerade als solcher für die fristlose Kündigung des Vertrags herangezogen wird, ist die fristlose Kündigung nicht möglich. Im Übrigen stellt der Entlastungsbeschluss ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs. 2 BGB dar.[1] Mit dem Entlastungsbeschluss erklären die Wohnungseigentümer den Verzicht auf etwaige Ersatzansprüche gegen den Verwalter[2], soweit diese bei sorgfältiger Prüfung der vorliegenden Unterlagen bzw. abgegebenen Berichte erkennbar waren.[3]
Kostenumlage Sondereigentum
In der Jahresabrechnung hat der Verwalter die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers in der Jahresabrechnung unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Die Kostenposition ist auch eindeutig in der Jahresabrechnung erkennbar. Haben die Wohnungseigentümer dem Verwalter bestandskräftig durch Beschluss Entlastung erteilt, können sie zum einen keine Schadensersatzansprüche mehr gegen ihn geltend machen, zum anderen aber scheidet infolge der Abberufung auch eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aus.
Ausnahme: Strafbares Handeln
Die Entlastung kann sich nicht auf strafbares Handeln des Verwalters beziehen.[4]
Überhöhte Hausmeistervergütung
Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist ein Hausmeister zu einem tatsächlichen Entgelt von 3.600 EUR im Jahr tätig. Aufgrund jahrelanger Manipulationen des Verwalters wurden in den Jahresabrechnungen jedoch Kosten von nahezu 10.000 EUR unter den Wohnungseigentümern umgelegt. Den Wohnungseigentümern blieben diese Vorgänge unbekannt, weshalb sie dem Verwalter stets Entlastung erteilten. Werden – ggf. auch erst nach Jahren – der Betrug und die Urkundenfälschung des Verwalters den Wohnungseigentümern bekannt, kann trotz dessen Entlastung die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags auf diese Gründe gestützt werden.
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