Verwalter ist nicht zur Überwachung des Eigentumsübergangs verpflichtet
  
Begriff

Der Verwalter ist nicht zur Überprüfung eines Eigentumsübergangs verpflichtet. Ihn trifft demnach nicht die Verpflichtung, eine erteilte Einzugsermächtigung nicht mehr auszuführen, wenn ihm vom Wohnungseigentümer lediglich die Veräußerung seiner Eigentumswohnung mitgeteilt wird, nicht aber der Vollzug des Eigentumsübergangs infolge Grundbucheintragung (AG Bonn, Urteil v. 7.6.2013, 27 C 43/13).

Weiterhin Hausgeldeinzug mangels Info über Vollzug des Eigentümerwechsels im Grundbuch

Ein Wohnungseigentümer hatte mehrere in seinem Eigentum stehende Wohnungen in der Wohnanlage veräußert. Den jeweiligen Verkauf hatte er dem Verwalter mitgeteilt. Hinsichtlich der Hausgelder für die Wohnungen hatte der Wohnungseigentümer dem Verwalter eine Einzugsermächtigung erteilt. Der Verwalter hat die auf die veräußerten Wohnungen entfallenden Hausgelder weiter aufgrund der Einzugsermächtigung eingezogen. Insoweit wurden dann auch noch Hausgelder eingezogen, obwohl sich zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel im Grundbuch vollzogen hatte. Der Wohnungseigentümer nimmt nun den Verwalter entsprechend auf Schadensersatz in Anspruch. Die Klage hatte allerdings keinen Erfolg.

Keine Pflichtverletzung des Verwalters

Dem Verwalter war eine Pflichtverletzung nicht zum Vorwurf zu machen. Insbesondere gehört es nicht zu den Sorgfaltspflichten des Verwalters, jeweils zu überprüfen, ob die Berechtigung für den Einzug von Geldern durch Eigentumswechsel endet. Es war insoweit auch für das Gericht nicht nachvollziehbar, wieso der Wohnungseigentümer die erteilte Einzugsermächtigung nicht einfach widerrufen hatte, zumal ihm am ehesten sowohl der Zeitpunkt des Verkaufs als auch der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bekannt gewesen sein musste. Es war hier durchaus sachnäher, einen solchen Widerruf bzw. eine Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Wohnungseigentümer zu erwarten. Von einer pflichtwidrigen Handlungsweise des Verwalters konnte daher nicht gesprochen werden. Der Verwalter muss nicht überprüfen, wann eine tatsächliche Umschreibung im Grundbuch erfolgt, zumal dies schon bei üblichem Verlauf durchaus Monate bis Jahre dauern kann. Diese Frist kann sich noch zusätzlich verlängern, wenn beispielsweise einer der Erwerber in Zahlungsschwierigkeiten gerät oder es aus anderen Gründen zu Schwierigkeiten bei der Abwicklung des Kaufvertrags kommt.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Diese für die Verwalterpraxis willkommene Entscheidung stellt klar, dass der Verwalter nicht zur Überprüfung verpflichtet ist, ob und wann ein Eigentümerwechsel erfolgte. Dem Verwalter wäre Entsprechendes auch gar nicht zuzumuten, müsste er in regelmäßigen Abständen kostenpflichtig Einsicht ins Grundbuch nehmen. Teilen der veräußernde oder der neue Wohnungseigentümer dem Verwalter einen im Grundbuch vollzogenen Eigentümerwechsel nicht mit, darf der Verwalter davon ausgehen, dass ein solcher noch nicht erfolgt ist (s. auch die vorangegangene Entscheidung des LG München I).

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