Verwalter / 3 Rechte und Pflichten des Verwalters

Die Rechte und Pflichten des Verwalters sind in § 27 WEG geregelt. Dieser ist unabdingbar. Der Verwalter kann somit nicht in seinen Aufgaben eingeschränkt oder gar ausgeschlossen werden.

Er ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet:

  1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft allein den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Wohnungseigentümer kann vom Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt. Diesen Anspruch kann er notfalls im Klageweg durchsetzen.

     

    Wichtig

    Durchführung nichtiger Beschlüsse

    Der Verwalter ist verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Da die Anfechtungsklage nach § 23 Abs. 4 WEG keine aufschiebende Wirkung hat, handelt der Verwalter zunächst nicht pflichtwidrig, wenn er auch nichtige Beschlüsse durchführt. Etwas anderes gilt aber dann, wenn er die Beschlussnichtigkeit in vorwerfbarer Weise zu verantworten hat.

  2. die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

     

    Wichtig

    Bei Eigenbeauftragung § 181 BGB beachten

    Will der Verwalter Instandhaltungsmaßnahmen durch sein Unternehmen durchführen lassen, muss er von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein. Eine konkludente Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot liegt in der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine mögliche Auftragserteilung auch an das Verwaltungsunternehmen. Der Verwalter hat jedoch vor Auftragsvergabe einen Beschluss darüber herbeizuführen, welches Unternehmen konkret beauftragt werden soll.

  3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
  4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;

     

    Wichtig

    Hausgeldansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden

    Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden, das von einem Dritten gegen einen Wohnungseigentümer geführt wird. Hierfür bedarf es keiner vorherigen Beschlussfassung.

  5. die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten;
  6. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
  7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist;
  8. Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 2 WEG berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:

  1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
  2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1 und 4 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
  3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
  4. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen.

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 3 WEG berechtigt, im Namen der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:

  1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;
  2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
  3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu treffen;
  4. die Maßnahmen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 und Nr. 8 WEG zu treffen;
  5. im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG Konten zu führen;
  6. mit ...

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