Verwalter / 1.3 Fachliche Voraussetzungen

Oftmals bieten ungelernte Verwalter ihre Dienste zu Dumpingpreisen an. Die Eigentümer sehen dies als gute Möglichkeit, Geld zu sparen, werden aber oftmals eines Besseren belehrt und zahlen dann ein hohes Lehrgeld. Vereinzelt werden diese Verwalter gar noch von der Rechtsprechung unterstützt. So ist das LG Stuttgart der Auffassung, eine Person sei nicht allein deshalb nicht als Verwalterkandidatin geeignet, weil sie keine branchenspezifische Ausbildung und keine selbstständigen Erfahrungen als WEG-Verwalterin gesammelt habe. Eine Verwalterbestellung könne also auch dann ordnungsmäßig sein, wenn der Verwalter weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfüge. In diesem Zusammenhang forderten die Immobilienverbände seit Jahrzehnten einen entsprechenden Sachkundenachweis. Der Gesetzgeber hat sich mit dem Gesetz zur Einführung von Berufszugangsvoraussetzungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler dagegen entschieden, jedoch eine Fortbildungspflicht für Verwalter statuiert. Mit Blick auf den Verbraucherschutz hat er des Weiteren einen Auskunftsanspruch bezüglich Qualifikation des Verwalters und seiner Fortbildung geregelt.

1.3.1 Fortbildungspflicht

Im Hinblick auf seine Fortbildungspflicht muss der Verwalter nach § 34c Abs. 2a GewO in einem Zeitraum von 3 Kalenderjahren 20 Stunden in seine Fortbildung investieren. Dabei bleibt es dem Verwalter freigestellt, wie er diesen Fortbildungsumfang innerhalb des 3-Jahres-Zeitraums aufteilt. Nicht erforderlich ist also, dass jährlich eine Fortbildungsmaßnahme ergriffen wird. Grundsätzlich ausreichend wäre, wenn der Verwalter kurz vor Ablauf des 3. Jahres die 20 Stunden Fortbildung absolviert.

Die Fortbildungspflicht trifft dabei nicht nur ihn selbst, sondern auch seine unmittelbar mit der Durchführung der Verwaltertätigkeit befassten Mitarbeiter, welche Tätigkeiten entfalten, die typisch sind für die Tätigkeit eines Immobilienverwalters. Betroffen sind also

  • beim Wohnungseigentumsverwalter diejenigen Mitarbeiter, die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellen, denen insoweit das Inkasso obliegt, die Eigentümerversammlungen einberufen und leiten, die Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen organisieren und durchführen;
  • beim Miet- bzw. Sondereigentumsverwalter diejenigen Mitarbeiter, die insbesondere Betriebskostenabrechnungen fertigen sowie Wohnungsübergabe und -abnahme vornehmen und insbesondere diejenigen Mitarbeiter, die Mietverträge entwerfen und Besichtigungstermine durchführen.
 

Hinweis

Nicht betroffene Mitarbeiter

Nicht betroffen sind alle Mitarbeiter, die rein innerbetriebliche Tätigkeiten entfalten, also solche im Sekretariat, in der betriebsinternen Buchhaltung oder Personalabteilung.

Eine Ausnahme von der Fortbildungspflicht sieht der Verordnungsgeber nicht vor. Insbesondere im Fall einer Elternzeit oder auch nur geringfügigen Beschäftigung entfällt die Fortbildungspflicht nicht. Angesichts der Tatsache, dass in einem Zeitraum von 3 Kalenderjahren lediglich 20 Stunden Fortbildung nachgewiesen werden müssen, ist dies auch nachvollziehbar.

 

Achtung

Immobilienkaufleute/Immobilienfachwirte

Hat der Verwalter einen Ausbildungsabschluss als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder einen Weiterbildungsabschluss als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin, beginnt die Pflicht zur Weiterbildung 3 Jahre nach Aufnahme seiner Tätigkeit. Zu beachten ist, dass hinsichtlich des Beginns der Fortbildungspflicht nicht etwa auf das Inkrafttreten der Verordnung abgestellt wird, sondern auf den Zeitpunkt der Tätigkeitsaufnahme. Ist etwa eine Immobilienkauffrau bereits seit 2015 als solche tätig, trifft sie eine Fortbildungsverpflichtung, da die ergänzenden Bestimmungen der MaBV am 1.8.2018 in Kraft getreten sind .

Auch fortbildungsverpflichtete Mitarbeiter des Verwalters trifft erst 3 Jahre nach Aufnahme ihrer Tätigkeit die Fortbildungsfrist, so es sich bei ihnen um Immobilienkaufleute oder Geprüfte Immobilienfachwirte handelt.

 

Wichtig

Verwalter ist auch als Makler tätig

Betätigt sich der Verwalter auch als Makler, verdoppelt sich seine Fortbildungspflicht. Er muss dann 20 Stunden in seine Weiterbildung als Verwalter und 20 Stunden in seine Weiterbildung als Makler investieren. Entsprechendes gilt selbstverständlich auch für seine Mitarbeiter, die insoweit sowohl Verwalter- als auch Maklertätigkeit entfalten.

Hinsichtlich Art und Weise der Fortbildung stehen dem Verwalter vielfältige Möglichkeiten offen. Präsenzveranstaltungen, wie etwa die Teilnahme an Seminaren, sind nicht vorgeschrieben. Die Fortbildung kann zwar in Präsenzform erfolgen, sie kann aber auch im Selbststudium, durch betriebsinterne Maßnahmen, also insbesondere in Form von Inhouse-Seminaren oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen.

Folgende Weiterbildungsmaßnahmen kommen in Betracht:

  • Präsenzveranstaltungen (z. B. der Besuch von Fachseminaren);
  • e-Learning (z. B. die Teilnahme an Online-Seminaren);
  • blended Learning (Kombination aus Präse...

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