Verwalter / 1.1 Persönliche Voraussetzungen

Zunächst und grundsätzlich kann zum Verwalter stets nur eine natürliche oder juristische Person sowie eine Handelsgesellschaft wie die oHG oder KG bestellt werden, niemals eine Personenmehrheit wie etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Insoweit kann auch nicht ein Stellvertreter des Verwalters bestellt werden.

Wird das Verwalterunternehmen als Personengesellschaft betrieben, wird das Verwalteramt bei Umwandlung in eine juristische Person (GmbH, AG) nicht mitübertragen. Dies gilt auch bei Umwandlung einer KG in eine GmbH & Co. KG. Zwar handelt es sich bei dieser formal weiterhin um eine Kommanditgesellschaft. Die GmbH & Co. KG ist jedoch aufgrund des Eintritts der Komplementär-GmbH faktisch einer anonymen Kapitalgesellschaft angenähert. Des Weiteren ist sie in ihrer Haftung auf die Kommanditisteneinlage sowie das Stammkapital der GmbH beschränkt. Insoweit unterscheidet sie sich in tatsächlicher Hinsicht wesentlich von der umgewandelten KG.

Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. Auch eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann grundsätzlich zum Verwalter bestellt werden. Zum Verwalter darf jedoch unabhängig von der Rechtsform nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben. Die vom Verwalter verlangte Vergütung kann als wichtiger Grund gegen dessen Bestellung zum Verwalter sprechen. Dies gilt nicht nur bei absolut überhöhter bzw. unangemessen hoher Vergütung, sondern kommt auch dann in Betracht, wenn eine erhebliche Preisdifferenz zu dem Angebot eines Konkurrenten vorliegt.

Eine Entfernung des Sitzes der Verwaltung von 75 Kilometer vom Ort der Wohnanlage verstößt hingegen nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.

 

Wichtig

Zahlreiche unwirksame Klauseln führen zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses

Enthält ein Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln, die wesentliche Teile des Vertrags betreffen, ist der Beschluss über den Vertragsschluss insgesamt für ungültig zu erklären. Dies führt auch zur Ungültigerklärung des auf der gleichen Versammlung gefassten Beschlusses über die Verwalterbestellung.

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