Vertretung in der Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich und grundsätzlich für Außenstehende nicht zugänglich. Ob und unter welchen Umständen Wohnungseigentümer sich durch andere Personen vertreten lassen können, ergibt sich zunächst aus der Teilungserklärung.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

OLG Celle, Beschluss v. 18.12.1957, 4 Wx 42/57: Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts sind keine höchstpersönlichen Angelegenheiten und können deshalb auch von einem Vertreter ausgeübt werden.

BGH, Beschluss v. 29.1.1993, V ZB 24/92: Im konkreten Einzelfall hängt die Möglichkeit einer Vertretung bzw. Erteilung einer Stimmrechtsvollmacht aber zunächst davon ab, ob dieser Grundsatz durch eine Regelung in der Teilungserklärung oder einer späteren Vereinbarung eingeschränkt wurde. Eine solche Beschränkung der Vertretungsmöglichkeiten auf einen bestimmten Personenkreis – z. B. Ehegatten, Kinder, andere Eigentümer und den Verwalter – wird überwiegend anerkannt.

AG Schöneberg, Urteil v. 17.3.2016, 771 C 64/15: Ist ein Rechtsanwalt im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung anwesend, der gegen die Interessen eines einzelnen Wohnungseigentümers tätig wird, so wird man dem Eigentümer, gegen den die Beratung gerichtet ist, die Begleitung durch einen eigenen Rechtsanwalt zugestehen müssen. Es verstößt gegen das Fairnessgebot und das gemeinschaftliche Rücksichtnahmegebot, wenn nur eine Seite anwaltlich beraten wird.

LG Köln, Urteil v. 7.7.2016, 29 S 180/15: Der Verwalter kann nicht als Vertreter von Wohnungseigentümern über seine Abberufung abstimmen, wenn die Stimmrechtsvollmacht nicht weisungsgebunden ist.

AG Bremen-Blumenthal, Urteil v. 2.9.2016, 44 C 2028/15: Das Fehlen von Originalvollmachten vertretener Wohnungseigentümer muss in der Eigentümerversammlung vor der Abstimmung und Beschlussverkündung gerügt werden.

LG Hamburg, Urteil v. 21.9.2016, 318 S 51/16: Die Gemeinschaftsordnung kann wirksam regeln, dass sich ein Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung nur durch seinen Ehegatten, einen Familienangehörigen oder einen anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen kann.

Die häufigsten Fallen

  1. Eigentümerversammlung ist nicht für jedermann zugänglich

    Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich und grundsätzlich für Außenstehende nicht zugänglich. Hinsichtlich Ausnahmen und möglichen Vertretungsregelungen ist als erstes die Teilungserklärung zu prüfen.

    Gibt die Teilungserklärung keine Bestimmung vor, gelten die allgemeinen Regeln zur Vertretung.

  2. Stimmberechtigung des Vertretenen

    Das Stimmrecht kann nur vom Wohnungseigentümer auf einen Vertreter übertragen werden. Dieser muss das Stimmrecht ausüben dürfen. Unterliegt der Wohnungseigentümer einem Stimmrechtsverbot (§ 25 Abs. 5 WEG), darf auch sein Vertreter das Stimmrecht nicht ausüben.

1 Grundsätze

Teilnahmeberechtigte Personen

Die Eigentümerversammlung ist eine private nicht öffentliche Veranstaltung. Teilnahmeberechtigt sind alle Personen, die Inhaber eines Stimmrechts sind, unabhängig davon, ob sie an deren Ausübung gehindert sind oder nicht. Hierzu gehören neben allen Wohnungseigentümern auch diverse andere Personen wie Testamentsvollstrecker, Insolvenz-, Zwangs- und Nachlassverwalter. Weiter sind der Verwalter und die Verwaltungsbeiräte als Organe der WEG auch dann teilnahmeberechtigt, wenn sie nicht zugleich deren Mitglieder sind.

Bisher wurde die Grenze der Stimmberechtigung bei der Eintragung im Grundbuch gezogen. Eigentümer sind danach stimm- und damit teilnahmeberechtigt, nicht eingetragene Erwerber dagegen nicht. Diese Grenze hat sich durch die Entscheidung des BGH zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft etwas verschoben. Da die Ersterwerber als Mitglieder einer werdenden Eigentümergemeinschaft mit ihren Hausgeldverpflichtungen den Eigentümern gleichgestellt werden, müssen sie auch im Übrigen, also mit der Stimmrechtsberechtigung, wie diese zu behandeln sein.

Nicht teilnahmeberechtigte Personen

Andere Personen sind von der Teilnahme ausgeschlossen. Ob der jeweilige Teilnehmer sein Stimmrecht auf eine andere Person übertragen und sich in der Eigentümerversammlung vertreten lassen kann, hängt vom Einzelfall ab.

2 Vertretungsregelung und Vertretungsmacht

Ausübung des Stimmmrechts ist keine höchstpersönliche Angelegenheit

Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts sind keine höchstpersönlichen Angelegenheiten und können deshalb auch von einem Vertreter ausgeübt werden. Grundsätzlich und theoretisch ist deshalb jeder Wohnungseigentümer berechtigt, sich durch jeden beliebigen Dritten in der Ausübung seines Stimmrechts und damit der Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung vertreten zu lassen.

Vertretungsregelung in der Teilungserklärung prüfen

Im konkreten Einzelfall hängt die Möglichkeit einer Vertretung bzw. Erteilung einer Stimmrechtsvollmacht aber zunächst davon ab, ob dieser Grundsatz durch eine Regelung in der Teilungserklärung oder einer späteren Vereinbarung...

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