Nichtöffentlichkeit

Grundsätzlich sind Wohnungseigentümerversammlungen nicht öffentlich. Die Wohnungseigentümer sollen ihre Belange selbstständig und ohne äußere Einwirkungen ordnen. Sie sollen sich des Weiteren keine zusätzlichen Diskussionspartner aufdrängen lassen müssen. Freilich müssen die Rechte des Wohnungseigentümers auch dann gewahrt werden, wenn er selbst an der Teilnahme einer Wohnungseigentümerversammlung verhindert ist. In aller Regel nämlich findet im Rahmen der Eigentümerversammlung die interne Willensbildung der Wohnungseigentümer in Form von Beschlüssen statt. Und das Stimmrecht des Wohnungseigentümers gehört zum absoluten Kernbereich seiner Rechte als Wohnungseigentümer.

Vertretung bei Verhinderung des Wohnungseigentümers

Hinsichtlich der Vertretung des Wohnungseigentümers im Fall seiner Verhinderung sieht das Wohnungseigentumsgesetz keine besonderen Regelungen vor. Konsequenz: Der Wohnungseigentümer kann sich auf der Wohnungseigentümerversammlung von jedem beliebigen Dritten vertreten lassen. Da ein derart unbeschränktes und unbegrenztes Vertretungsrecht nicht im eigentlichen Sinne der Wohnungseigentümer und auch nicht so richtig mit dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen in Einklang zu bringen ist, sehen Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen in vielen Fällen Vertretungsbeschränkungen vor.

Problemfall: Wohnungseigentümer und sein Vertreter nehmen an der Versammlung teil

Unabhängig davon, ob eine Vertretungsbeschränkung besteht oder nicht, stehen Verwalter immer dann vor einem Problem, wenn sowohl ein Vertreter des Wohnungseigentümers als auch der Wohnungseigentümer selbst an der Versammlung teilnehmen will oder ein Wohnungseigentümer in Begleitung eines "Beraters" oder sonstigen "Beistands" erscheint.

Vertretung durch mehrere Personen

So keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer hinsichtlich einer Vertretungsbeschränkung existiert, kann der Wohnungseigentümer jede beliebige Person mit seiner Vertretung in der Versammlung und der Ausübung seines Stimmrechts beauftragen. Grundsätzlich möglich ist dabei, dass sich der Wohnungseigentümer auch durch mehrere Personen vertreten lässt (z. B. einer Rechtsanwaltssozietät oder mehreren Prokuristen oder Handlungsbevollmächtigten). Diese können jedoch nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind (BGH, Urteil v. 30.3.2012, V ZR 178/11, NJW 2012 S. 2512).

Konstellation 1: Lediglich der Vertreter nimmt an der Versammlung teil

a) Eine Vertretungsbeschränkung existiert nicht

Nachweis der Vollmacht

Zwar bedarf die Bevollmächtigung keiner Schriftform. Die Ausübung des Stimmrechts stellt jedoch ein einseitiges Rechtsgeschäft i. S. v. § 174 Abs. 1 BGB dar. Verlangt nun einer der übrigen an der Versammlung teilnehmenden Wohnungseigentümer einen Vollmachtnachweis, so hat der Vertreter ein schriftliches Vollmachtformular vorzulegen. Lediglich eine Kopie genügt insoweit nicht. Kann der Vertreter ein Vollmachtformular mit Originalunterschrift des zu vertretenden Wohnungseigentümers nicht vorlegen, so kann er von der Versammlung ausgeschlossen werden (OLG München, Beschluss v. 11.12.2007, 34 Wx 091/07, ZMR 2008 S. 236).

Teilnahme eines vollmachtlosen Vertreters

Wird er nicht von der Versammlung ausgeschlossen, muss der Verwalter freilich beachten, dass der – dann als vollmachtlos geltende – Vertreter nicht an der Abstimmung über die einzelnen Beschlussanträge teilnimmt, bzw. seine Stimme(n) nicht bei der Ermittlung des Abstimmungsergebnisses berücksichtigt werden. Werden sie dennoch berücksichtigt, sind die entsprechend verkündeten Beschlüsse anfechtbar und werden auf Erhebung einer Anfechtungsklage dann für ungültig erklärt, wenn sich die Berücksichtigung der Vertreterstimmen auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben. Der Verwalter geht dann das Risiko einer Kostenbelastung gemäß § 49 Abs. 2 WEG ein. Ihm können also die Kosten des Anfechtungsverfahrens auferlegt werden.

So ein gemeinschaftsfremder vollmachtloser Vertreter an der Versammlung teilnimmt, ist freilich der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung nicht mehr gewahrt. Die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse leiden also an einem formellen Mangel. Sie sind insoweit grundsätzlich anfechtbar. Eine tatsächlich erhobene Anfechtungsklage wird aus diesem Mangel aber nicht immer von Erfolg gekrönt sein. Zu beachten ist nämlich, dass sich formelle Mängel auch tatsächlich ursächlich auf das Abstimmungsergebnis im Rahmen der Beschlussfassung ausgewirkt haben müssen (BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10). Beteiligt sich der vollmachtlose Vertreter an der Abstimmung, wird eine auf Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit gestützte Anfechtungsklage lediglich dann erfolgreich sein, wenn die Stimmabgabe ausschlaggebend für das Abstimmungsergebnis war. Anders kann es allerdings dann aussehen, wenn der vollmachtlose Vertreter – auch ohne am Abstimmungsvorgang tatsächlich teilgenommen zu haben – durch Wortbeiträge ggf. die Haltung...

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