Vertragswidriger Gebrauch

Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, ist u. a. bei einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache gegeben. Ein solcher liegt nicht nur dann vor, wenn die Wohnung entgegen den vertraglichen Vereinbarungen genutzt wird, z. B. als Büro oder als Ferienwohnung weitervermietet wird. Ein vertragswidriger Gebrauch kann nach ständiger Rechtsprechung auch bei Überbelegung der Wohnung eintreten. Dies gilt selbst dann, wenn die Überbelegung durch die Geburt von Kindern oder die Aufnahme von Familienangehörigen oder des Ehegatten eingetreten ist (so bereits BGH, Beschluss v. 14.7.1993, VIII ARZ 1/93, NJW 1993 S. 2529).

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Überbelegung der Wohnung setzt neben der Abmahnung, d. h. der Aufforderung an den Mieter vertragsgemäße Zustände herzustellen, eine erhebliche, durch die Überbelegung verursachte Verletzung der Vermieterrechte voraus.

Interessenabwägung erforderlich

Diese ergibt sich jedoch nicht zwingend allein aus der Überbelegung (so BGH v. 14.7.1993, a. a. O.). Obwohl die Gefahr einer übermäßigen Abnutzung oder Beschädigung der Wohnung mit dem Ausmaß der Überbelegung zunehmen wird, ist es nach Auffassung des BGH nicht möglich, einen bestimmten Grad der Überbelegung zu definieren, von dem ab die Annahme zwingend ist, die Abnutzung führe ohne Weiteres zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Vermieterinteressen und erfordere die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses. Insoweit können Ausstattung und Zuschnitt der Räume, vertragliche Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen, Alter und Lebensgewohnheiten der Bewohner ebenso von Bedeutung sein, wie die Zusammensetzung der übrigen Hausbewohnerschaft. Daher ist grundsätzlich anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls durch eine Interessenabwägung zu prüfen, ob die Rechte des Vermieters durch die Überbelegung erheblich verletzt sind. Dabei ist auch zu berücksichtigen, ob anderen Hausbewohnern infolge der Überbelegung Nachteile entstehen, z. B. in Form von Lärmbelästigungen oder Störungen des Hausfriedens (so bereits BVerfG, Beschluss v. 18.10.1993, 1 BvR 1335/93, WuM 1994 S. 119).

Wann eine Überbelegung der Wohnung vorliegt, richtet sich somit nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls. Dementsprechend uneinheitlich ist auch die Rechtsprechung.

Beispiele: Eine Überbelegung wurde angenommen, wenn eine 70 m2 große 4-Zimmer-Wohnung während des Nachmittags und Abends von 4 Erwachsenen und 3 Kindern genutzt wird (BVerfG, Beschluss v. 18.10.1993, a. a. O.); ebenso bei einer 5-köpfigen Familie in einer 23 m2-Wohnung (LG Düsseldorf, Urteil v. 1.2.1983, 24 S 311/82, WuM 1993 S. 141). Keine Überbelegung soll dagegen vorliegen, wenn eine 20 m2-Wohnung von einem Ehepaar mit Kind bewohnt wird (so LG Köln, Urteil v. 26.11.1981, 1 S 234/80, WuM 1983 S. 327).

Einzelfallentscheidungen

Nach einem neuen Urteil des AG München muss auf jede erwachsene Person oder auf je 2 Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils 12 m2 entfallen oder durchschnittlich 10 m2 pro Person bei der Unterbringung von Familien gegeben sein. Bei Unterschreiten dieser Werte kann eine vertragswidrige Überbelegung selbst dann angenommen werden, wenn diese durch die Geburt von Kindern oder die Aufnahme von Familienangehörigen eingetreten ist.

(AG München, Urteil v. 29.4.2015, 415 C 3152/15)

In einer Kündigung wegen Überbelegung sollte der Vermieter daher nicht nur die Umstände vortragen, aus denen sich die Überbelegung ergibt, sondern auch die Auswirkungen der Überbelegung auf die Vermieterrechte.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge