Versicherungsschäden: Abwic... / 4.2.5 Abwälzung eines Selbstbehalts auf den Sondereigentümer

Eine Abweichung hiervon kann durch eine Regelung in der Teilungserklärung oder eine Vereinbarung der Gemeinschaft getroffen werden (§ 10 Abs. 2, 3 WEG). Regelmäßig existiert aber eine solche Regelung nicht.

 
Praxis-Beispiel

Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Von der Versicherung nicht erstattete Aufwendungen für Schäden im Sondereigentum (z. B. Eigenanteil bzw. Selbstbehalt) sind dem zahlungspflichtigen Eigentümer der betroffenen Wohnung zu belasten.

Befindet sich die Ursache für einen Wasserschaden (z. B. Rohrbruch) eindeutig im Sondereigentum, verlangen die Wohnungseigentümer häufig, dass der Sondereigentümer nach dem Verursacherprinzip den verbleibenden Selbstbehalt tragen solle. Hierzu hat das OLG Köln entschieden, dass der Eigenanteil bei Schäden, die von im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen verursacht werden, durch Versammlungsbeschluss auf den Wohnungseigentümer abgewälzt werden kann.

Dieser Auffassung ist auch das AG Lemgo. Allerdings widerspricht ein derartiger Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer keine Exkulpationsmöglichkeit vorbehalten bleibt, die Haftung mithin verschuldensunabhängig bei jeglicher Verursachung des Schadens im Bereich des Sondereigentums eingreift.

Konkret wird ein solcher Beschluss aber kaum praktikabel sein. So ergeben sich häufig Probleme der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Zudem ist die Ursächlichkeit insbesondere bei mehreren Ursachen schwer nachzuweisen. Schließlich dürften sowohl die Beschlusskompetenz für eine rein zustandsbezogene Zahlungspflicht und die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses bei unterschiedlich hohen Risiken im Sondereigentum fraglich sein. Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich eher, im Rahmen der vorbeugenden Maßnahmen die Ansprüche auf ordnungsmäßige Instandhaltung geltend zu machen (vgl. hierzu 6.1 und 6.2).

 
Praxis-Tipp

Vorgehensweise bei der Schadensabwicklung

  1. Hat der Verwalter nach der Meldung und Feststellung des Schadens die ersten dringlichsten Maßnahmen (Klärung von Sicherungs- oder Notmaßnahmen, Versicherungsanzeige etc.) erledigt, sollte er mit den hinzuzuziehenden Fachleuten und gegebenenfalls in Abstimmung mit dem Beirat klären, welche Maßnahmen zur Schadensbeseitigung erforderlich sind.
  2. Über die erforderlichen Maßnahmen sollte der Verwalter den Eigentümern in der Versammlung berichten und einen Beschluss hierüber herbeiführen. Wenn die Maßnahmen bereits klar feststehen, muss der Verwalter für die anfallenden Arbeiten – wie bereits dargelegt – im Regelfall 3 Kostenvoranschläge einholen, damit die Eigentümer Vergleichs- und Auswahlmöglichkeiten haben.
  3. Spätestens wenn alle Alternativangebote vorliegen, sollte der Verwalter zu einer Versammlung einladen und die Angebote beifügen. Bei entsprechender Dringlichkeit muss die Einladung notfalls unter Verkürzung der Ladungsfrist erfolgen. Spätestens zu der Versammlung sollten dann aber alle Angebote den Eigentümern zur Ansicht vorliegen.
  4. In dem Beschlusstext sind die auszuführenden Arbeiten unter Bezugnahme auf das konkrete Angebot und die ausführende Firma sowie den veranschlagten Betrag zu benennen und zugleich die Finanzierung festzulegen.
  5. Gegebenenfalls sollte auch festgelegt werden, wer die Ausführung der Arbeiten überprüft und später abnimmt. Zumindest bei größeren oder technisch aufwendigen Maßnahmen sollte der Verwalter sich ermächtigen lassen, hierzu auf Kosten der Gemeinschaft einen Sonderfachmann hinzuzuziehen.
  6. Ergibt sich keine Dringlichkeit und steht die erforderliche Maßnahme noch nicht fest, so kann auch erst ein Grundlagenbeschluss getroffen werden. In diesem Fall sollte sich dann aber hieraus ergeben, wann und unter welchen Umständen über die Durchführung der Maßnahme entschieden werden soll.
  7. Ist die Angelegenheit zwischen den Eigentümern umstritten, muss unter Umständen damit gerechnet werden, dass der Beschluss angefochten wird. In diesem Fall bietet es sich an, dass der Verwalter sich im Beschluss abweichend von § 27 Abs. 1 Satz 1 WEG ermächtigen lässt, den Beschluss erst nach Bestandskraft durchzuführen, also wenn die Frist von einem Monat abgelaufen ist. Im Fall einer Dringlichkeit sollte der Beschluss klarstellen, dass der Verwalter ausdrücklich mit der umgehenden Ausführung beauftragt und im Fall einer Anfechtung von der Haftung freigestellt wird.
  8. Ist außer dem Gemeinschafts- auch das Sondereigentum von dem Schaden betroffen, kann die Gemeinschaft nicht von sich aus über die Schadensbeseitigung im Sondereigentum beschließen. Dies kann nur in Abstimmung mit dem Sondereigentümer geschehen.
  9. Liegt die Ursache für den Schaden des Sondereigentümers im Gemeinschaftseigentum, so ergibt sich für die anderen Eigentümer unter Umständen eine Verpflichtung, einer Beseitigungsmaßnahme zuzustimmen, da der Sondereigentümer im Fall einer Ablehnung Schadensersatzansprüche geltend machen könnte. Hierauf müsste der Verwalter in der Versammlung ausdrücklich hinweisen.

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