Begriff

Ein Beschluss ist für ungültig zu erklären, der den Wohnungseigentümern in Eigenleistung die Verpflichtung zur Installation und Wartung von Rauchmeldern auferlegt (AG Wuppertal, Urteil v. 30.9.2015, 91b C 58/15).

Erfolgreiche Beschlussanfechtung

Die Wohnungseigentümer hatten folgenden Beschluss gefasst: "Die Eigentümer beschließen, die Rauchwarnmelder laut Landesbauordnung in ihren Wohnungen in Eigenleistung bis zum 31.12.2016 zu installieren. Die Kosten gehen zulasten des jeweiligen Eigentümers. Darüber hinaus ist jeder Eigentümer für die jährliche Wartung selbst verantwortlich." Diesen Beschluss hatte einer der Wohnungseigentümer erfolgreich angefochten.

Gemeinschaftsbezogene Pflicht

Nach der Bestimmung des § 49 Abs. 7 LBauO NRW müssen Rauchmelder in Wohnungen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31.3.2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31.12.2016 entsprechend auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31.3.2013 selbst übernommen. Hierbei handelt es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Die Eigentümergemeinschaft kann ihre Pflicht in ausreichender Weise nur dadurch erfüllen, dass sie selbst für deren Einhaltung sorgt, also für die Installation und die Wartung der Rauchwarnmelder. Eine Delegation auf die einzelnen Eigentümer bzw. ein Beschluss dahingehend, dass die Eigentümer in Eigenleistung für die Installation und Wartung sorgen sollen, bietet keine hinreichende Gewähr für die Erfüllung der Pflicht.

Schutz der Bewohner und Besucher der Wohnanlage

Hiermit ist freilich noch nichts darüber ausgesagt, ob die Gemeinschaft einen entsprechenden Beschluss fassen kann oder ob sie einen derartigen Beschluss sogar fassen muss, letztlich also eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegt. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass Rauchmelder im Gegensatz zu Brandmeldern zwar nicht unmittelbar dem Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen dienen. Diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden. Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden, die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt, mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein.

Gefahr der Kürzung von Versicherungsleistungen

Der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden.

Ermessensreduzierung

Unter Berücksichtigung dieser Aspekte ist von einer Ermessensreduzierung auszugehen. Die Eigentümergemeinschaft hat die Verkehrssicherungspflicht und kann diese hinreichend effektiv nur dadurch erfüllen, dass sie selbst Fachfirmen beauftragt. Die Obliegenheiten gegenüber der Gebäudeversicherung können nur durch die Gemeinschaftslösung zuverlässig erfüllt werden.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Es dürfte mittlerweile der herrschenden Meinung entsprechen, dass Installation und Wartung von Brandmeldern – zumindest bei rein zu Wohnzwecken dienenden Wohnanlagen – allein durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Selbst wenn einzelne Wohnungseigentümer bereits freiwillig ihrer Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern nachgekommen sind, entspricht ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, wonach in allen Wohnungen einheitliche Rauchmelder montiert werden und ein gemeinschaftlicher Wartungsvertrag abgeschlossen wird. Sind Teileigentumseinheiten vorhanden, so entspricht ein Beschluss zur Montage und Wartung von Rauchmeldern in den Wohnungseigentumseinheiten durch die Gemeinschaft ebenfalls den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. In diesen Fällen besteht allerdings keine Verpflichtung zu entsprechender Beschlussfassung.

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