Begriff

Die Nutzung von Teileigentumseinheiten zur Vermietung an Pensionsgäste ist zulässig und weniger beeinträchtigend als etwa eine Nutzung als Einzelhandelsgeschäft oder Nagelstudio. Ob gewerbe- oder baurechtliche Genehmigungen für eine derartige Nutzung erforderlich sind, ist im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht zu klären und bedeutungslos (AG Erfurt, Urteil v. 25.5.2016, 5 C 63/14).

Vermietung der Gewerbeeinheiten an Pensionsgäste

Die Gemeinschaftsordnung regelt, dass Wohnungen nur zu Büro- und Wohnzwecken genutzt werden dürfen, die Teileigentumseinheiten zu gewerblichen Zwecken in Form von Einzelhandel. Weiter ist geregelt, dass die Vermietung grundsätzlich zulässig ist. Ein Wohnungseigentümer ist Eigentümer zweier Gewerbeeinheiten mit der Bezeichnung "Ausstellungsraum" und "Nagelstudio". Diese Einheiten werden an Pensionsgäste vermietet. Eine andere Wohnungseigentümerin stört sich an dieser Nutzung und begehrt entsprechende Unterlassung. Sie ist der Auffassung, die Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten stelle eine unzulässige, im Widerspruch zur Gemeinschaftsordnung stehende Nutzung dar. Insbesondere fehle für die Gewerbeeinheiten die bau- und gewerberechtliche Genehmigung zum Zwecke der Vermietung an Pensionsgäste. Ihre Klage war allerdings nicht erfolgreich.

Teil der zulässigen Wohnnutzung ist auch eine Vermietung an Feriengäste

Nach Auffassung des Gerichts ist der Betrieb einer Pensions- oder Ferienwohnung mit wechselnden Gästen selbst dann zulässig, wenn die Teilungserklärung ausdrücklich eine Beschränkung der Nutzung der im Sondereigentum stehenden Einheiten zu Wohnzwecken enthält, was hier nicht einmal der Fall ist. Teil der zulässigen Wohnungsnutzung ist auch eine Vermietung an Pensionsgäste. Eine unzulässige, das Gemeinschaftseigentum intensiver beeinträchtigende gewerbliche Nutzung, ist darin nicht zu sehen.

Argument: Abnutzungsgrad bei gewerblicher Nutzung höher als bei Wohnnutzung

Gerade unter dem Gesichtspunkt, dass die gewerbliche Nutzung der beiden Teileigentumseinheiten in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich zugelassen ist, ist weiter zu berücksichtigen, dass gerade die gewerbliche Nutzung stets mit einem höheren Abnutzungsgrad verbunden ist als eine solche zu Wohnzwecken. Das Gericht war insoweit der Überzeugung, dass die Vermietung an wechselnde Pensionsgäste durchaus der in der Teilungserklärung aufgeführten Nutzung als "Einzelhandel" bzw. "Nagelstudio" zumindest vergleichbar, wenn nicht sogar weniger belastend ist.

Bau- und gewerberechtliche Genehmigungen für wohnungseigentumsrechtliche Prüfung unbeachtlich

Soweit darüber hinausgehend von der klagenden Wohnungseigentümerin auch die bau- und gewerberechtliche Genehmigungsfähigkeit infrage gestellt wurde, war dies rechtlich unbeachtlich. Da das insoweit unterstellte Erfordernis entsprechender Genehmigungen für die wohnungseigentumsrechtliche Prüfung keine Rolle spielt.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Längst hat der Bundesgerichtshof geklärt, dass auch eine Vermietung an täglich wechselnde Feriengäste Teil zulässiger Wohnnutzung ist, so die Gemeinschaftsordnung nichts Gegenteiliges regelt (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09, NJW 2010 S. 3093). Auch eine kurzzeitige Vermietung an Medizintouristen ist grundsätzlich möglich (LG München I, Urteil v. 8.2.2016, 1 S 21019/14 WEG). Auch die Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber stellt eine zulässige Wohnnutzung dar (AG Laufen, Urteil v. 4.2.2016, 2 C 565/15 WEG).

Soweit in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung eine gewerbliche Nutzung von Teileigentumseinheiten zulässig ist, dabei einzelne Teileigentumseinheiten etwa als "Einzelhandelsgeschäft" oder "Nagelstudio" bezeichnet sind, handelt es sich im Übrigen lediglich um Regelbeispiele einer gewerblichen Nutzung, keinesfalls aber um abschließende bzw. bindende Nutzungsarten.

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