Vermietung von Gemeinschaftseigentum

Zusammenfassung

 
Begriff

Genauso wie jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum oder Teile hiervon vermieten kann, ist es möglich, auch Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder aber eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vermieten. Grundsätzlich ist hierfür ein mit Stimmenmehrheit gefasster Vermietungsbeschluss ausreichend.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Vermietung des Gemeinschaftseigentums ist gesetzlich nicht geregelt. Die Befugnis der Gemeinschaft folgt jedoch aus § 15 WEG. Einschränkungen können sich aus § 14 WEG ergeben.

BGH, Beschluss v. 29.6.2000, V ZB 46/99: Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich per einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich. Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG erwächst.

OLG Hamburg, Beschluss v. 1.9.2003, 2 Wx 20/03; BayObLG, Beschluss v. 28.3.2002, 2Z BR 182/01: Über die Verpachtung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss wirksam entschieden werden, soweit den Wohnungseigentümern dadurch kein Nachteil erwächst.

LG München I, Urteil v. 26.4.2012, 36 S 15145/11: Gemeinschaftsflächen können grundsätzlich langfristig an Dritte bzw. Wohnungseigentümer vermietet werden. Die beschlossene Vermietung darf jedoch nicht nachteilig sein. Nachteilig ist diese, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw. nicht nur ganz geringfügigen Beeinträchtigung führt oder wenn die Gegenleistung kein adäquates Äquivalent für die Nutzungsüberlassung darstellt.

LG Hamburg, Urteil v. 28.10.2015, 318 S 9/15: Auch ein Beschluss über die langfristige Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hierin liegt keine Begründung eines Sondernutzungsrechts.

BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16: Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers setzt keinen Beschluss der zugrunde liegenden Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG voraus.

AG Schweinfurt, Urteil v. 26.10.2017, 10 C 444/17 WEG: Als Grenze der nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmenden Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer ist das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß an Rücksichtnahme anzusetzen. Ist insoweit mit einer langfristigen Vermietung von Gemeinschaftseigentum auch eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums für die Vertragslaufzeit verbunden, ist diese Grenze überschritten.

BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18: Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.

 
Die häufigsten Fallen
  • Bestehender Vermietungsausschluss?

    Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum stellt grundsätzlich eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Vor einer entsprechenden Beschlussfassung muss der Verwalter jedoch prüfen, ob nicht die Vermietung von Gemeinschaftseigentum etwa durch eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist.

  • Einzelner Eigentümer ist nicht zur Vermietung von Gemeinschaftseigentum befugt

    Der einzelne Wohnungseigentümer ist grundsätzlich nicht berechtigt, Teile des Gemeinschaftseigentums eigenmächtig zu vermieten. Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch im Nachhinein eine etwaige Vermietung von Gemeinschaftseigentum durch einen einzelnen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss genehmigen.

1 Voraussetzungen

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil i.  S.  v. § 14 Nr. 1 WEG erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw. nicht nur ganz geringfügigen Beeinträchtigung führt oder wenn die Gegenleistung kein adäquates Äquivalent für die Nutzungsüberlassung darstellt.[2]

Zwar sind die (übrigen) Wohnungseigentümer bei der Vermietung von einer Nutzung des vermieteten gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen. Andererseits aber ist zum einen zu berücksichtigen, dass an die Stelle des Mitgebrauchs der Mietzins tritt, der insoweit der Gemeinschaft zufließt, zum anderen kein dauerhafter Entzug des eigentlichen Gebrauchsrechts vorliegt, da das entsprechende Mietverhältnis dem Mieter gegenüber gekündigt werden kann. Insoweit kann auch ein Beschluss über die langfristige Vermietung von Gemeinschaftseigentum ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und stellt nicht die Begründung eines Sondernutzungsrechts dar.[3]

Zu beachten ist allerdings, dass der Beschluss über eine langfristige Vermietung von Bereichen des Gemeinschaftseigentums dann der Zustim...

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