Vermietete Eigentumswohnung – Einführung

In einem Fachbuch mit dem Schwerpunkt Wohnungseigentumsrecht sind auch mietrechtliche Fragen und Problemstellungen zu erörtern, da das Wohnungseigentumsrecht und das Mietrecht erstaunlich viele Schnittstellen aufweisen.

Die nachfolgenden Kapitel sollen zum einen dem Wohnungseigentümer helfen, der seine Eigentumswohnung vermietet, und zum anderen den Verwalter unterstützen, der als Sondereigentumsverwalter tätig ist.

Sie werden in den folgenden Kapiteln über die wichtigsten mietrechtlichen Themen (Vertragsabschluss, Schönheitsreparaturen, Betriebskosten, Kündigungen, Mieterhöhungen etc.) informiert, wobei verständlicherweise nicht alle Fragen und Probleme abschließend und vollständig erläutert werden können.

1 Gesetzliche Neuerungen

Rz. 1

Die nachfolgenden Abschnitte berücksichtigen sämtliche neuen Bestimmungen, insbesondere die letzte bereits am 1.9.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform und die seit 1.1.2004 geltenden Wohnflächen- und Betriebskostenverordnung sowie das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz vom 18.8.2006.

2 Mietrechtsreform 2013

Rz. 2

Nach langer politischer Diskussion hat das Bundeskabinett am 23.5.2012 die Mietrechtsreform endlich beschlossen. Im Deutschen Bundestag wurde am 13.12.2012 das "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln" (Mietrechtsänderungsgesetz) verabschiedet. Der Bundesrat hat am 1.2.2013 keine Einwendungen gegen den Gesetzesbeschluss des Bundestages erhoben. Das Mietrechtsänderungsgesetz wird somit voraussichtlich am 1.4. oder 1.5.2013 in Kraft treten.

Das Mietrechtsänderungsgesetz sieht u. a. folgende wesentlichen Änderungen vor:

  • a. • Ausschluss von Mietminderungen Bei Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen soll eine Mietminderung durch den Mieter für die Dauer von 3 Monaten ausgeschlossen werden (§ 536 Abs. 1a BGB-GE). Nach der Neudefinition liegt eine energetische Modernisierung vor, wenn durch bauliche Veränderungen in Bezug auf die Mietsache (z. B. Wärmedämmung des Gebäudes, Einbau einer effizienten Heizungsanlage) Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB-GE). Nachhaltig ist die Energieeinsparung, wenn sie dauerhaft ist. Ein bestimmter Einsparumfang ist damit nicht gemeint und somit nicht Voraussetzung für die Erfüllung des Kriteriums der Nachhaltigkeit. Solche energetischen Modernisierungen berechtigen den Mieter für einen Zeitraum von drei Monaten nicht mehr zu Mietminderungen. Bei anderen Modernisierungen (z. B. Modernisierung des Bades) verbleibt es beim bisherigen Minderungsrecht des Mieters, wenn während der Bauarbeiten der Wohnwert der Wohnung, z. B. durch Lärm oder Schmutz, erheblich beeinträchtigt wird.
  • b. • Vereinfachte Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen soll vereinfacht werden. Die Modernisierungsankündigung, die der Vermieter dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahmen mitzuteilen hat, muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in ihren wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Dabei kann der Vermieter bei einer energetischen Modernisierung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die voraussichtliche Einsparung von Energie darzulegen. Solche Pauschalwerte enthält z. B. die "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand" des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009. Diesem Regelwerk können, geordnet nach Baualtersklassen, Wärmedurchgangskoeffizienten für bestimmte Bauteile entnommen werden. Der Vermieter kann bei der Modernisierungsankündigung auf diese pauschalierten Werte Bezug nehmen und muss nicht mehr – wie es von einem Teil der Rechtsprechung bislang gefordert wurde – die Energieeinsparung im konkreten Fall darlegen. Unter Bezugnahme auf die pauschalierten Werte kann der Vermieter den Einspareffekt z. B. durch Vergleich des Pauschalwertes des alten Bauteils (z. B. Fenster) mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten des zum montierenden Bauteils, der vom Hersteller mitgeteilt wird, darlegen. Neu ist außerdem, dass der Vermieter in seiner Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands gemäß § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB hinzuweisen hat. Unterlässt der Vermieter dies, gilt das Form- und Fristerfordernis des § 555d BGB für Mieter nicht (siehe c.).
  • c. • Erweiterung der Duldungspflicht Die Duldungspflicht des Mieters soll erweitert werden. Umstände, die für den Mieter eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, kann der Mieter nur bis Ablauf eines Monats, der auf den Zugang einer den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden Modernisierungsankündigung folgt, geltend machen (§ 555d Abs. 3 BGB-GE). Nach Fristablauf sind die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf...

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