Vermieterpfandrecht bei Insolvenz des Mieters
  

Begriff

BGB §§ 562, 562a; InsO §§ 50, 166, 170

  1. Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden.
  2. Das Pfandrecht erlischt, wenn das Fahrzeug für die Durchführung einer Fahrt von dem Mietgrundstück – auch nur vorübergehend – entfernt wird. Es entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Zwischen dem Grundstückseigentümer als Vermieter und einem Gewerbebetrieb als Mieter bestand ein Mietverhältnis über ein als Betriebsgelände genutztes Grundstück. Über das Vermögen des Mieters wurde am 10.4.2013 um 13.20 Uhr das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter kündigte daraufhin das Mietverhältnis zum 31.7.2013. Zu diesem Zeitpunkt standen dem Vermieter noch Forderungen aus dem Mietverhältnis in Höhe von ca. 13.750 EUR zu.

Der Insolvenzverwalter hat diverse dem Mieter gehörende Gegenstände freihändig verwertet, darunter 2 Lkw und 1 Anhänger. Vom Veräußerungserlös in Höhe von 13.500 EUR entfallen 6.500 EUR auf die Fahrzeuge. Von dem Erlös hat der Insolvenzverwalter nach Abzug pauschaler Feststellungs- und Verwertungskosten sowie weiterer Kosten für die Endräumung des Betriebsgrundstücks einen Betrag von 4.500 EUR an den Vermieter ausgekehrt. Dabei ist der auf die Fahrzeuge entfallende Erlös unberücksichtigt geblieben.

Der Vermieter nimmt den Insolvenzverwalter auf Zahlung weiterer 8.000 EUR in Anspruch. Er vertritt die Ansicht, dass ihm an den Fahrzeugen ein Vermieterpfandrecht zugestanden habe. Deshalb habe er insoweit einen Anspruch auf abgesonderte Befriedigung aus dem Pfandgegenstand.

Dieser Ansicht ist das Berufungsgericht gefolgt. Die Revision des Insolvenzverwalters hatte Erfolg.

1 Kfz als eingebrachte Sache des Mieters (zu Leitsatz 1)

Nach § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters.

Zu den "eingebrachten Sachen" zählen nach allgemeiner Ansicht auch die regelmäßig auf dem Mietgrundstück abgestellten Kraftfahrzeuge. Voraussetzung ist lediglich, dass das Abstellen der Fahrzeuge der bestimmungsgemäßen Nutzung der Mietsache entspricht.

 

Hinweis

Abstellen auf betrieblichem Grundstück

Hiervon ist auszugehen, wenn ein gewerblicher Mieter seine Fahrzeuge auf dem gemieteten Betriebsgrundstück abstellt.

2 Erlöschen des Pfandrechts (zu Leitsatz 2)

Nach § 562a Satz 1 BGB erlischt das Pfandrecht des Vermieters mit dem Entfernen der Sachen von dem Grundstück.

Dies führt zu der Frage, ob das Pfandrecht an einem Fahrzeug fortbesteht, wenn es vorübergehend aus dem Grundstück entfernt wird. Diese Frage ist von großer praktischer Bedeutung, wenn – wie üblich – das Fahrzeug tagsüber genutzt und während der Nachtzeit auf dem Grundstück geparkt wird.

In Rechtsprechung und Literatur wird teilweise vertreten, eine von vornherein lediglich vorübergehend geplante Wegschaffung der Sachen reiche für das Erlöschen des Vermieterpfandrechts nicht aus. Danach erlischt das Pfandrecht erst, wenn die eingebrachten Gegenstände vollständig aus dem Zugriffsbereich des Vermieters entfernt werden (so OLG Frankfurt, ZMR 2006 S. 609; NJW-RR 2007 S. 230, 231; LG Neuruppin, NZM 2000 S. 962, 963; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, § 562a Rn. 8 ff.; von der Osten, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. III A Rn. 2230 ff.; Riecke, in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG Nachbarschaft, § 562a BGB Rn. 4; Sternel, Mietrecht aktuell, Kap. III Rn. 226; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10 Rn. 767; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Moeser, Geschäftsraummiete, Kap. 12 Rn. 303).

Nach anderer Ansicht führt jede auch nur vorübergehende Entfernung der Sachen zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts. Dieses entsteht jedes Mal neu, wenn das Fahrzeug erneut auf dem Grundstück abgestellt wird (OLG Karlsruhe, NJW 1971 S. 624, 625; OLG Hamm, MDR 1981 S. 407; Geldmacher, in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, § 562a BGB Rn. 13 ff.; Emmerich, in Staudinger, § 562a Rn. 5; Artz, in MünchKomm, § 562a Rn. 5; Blank, in Blank/Börstinghaus, § 562a Rn. 4; Dickersbach, in Lützenkirchen, § 562a BGB Rn. 9; Palandt/Weidenkaff, BGB 76. Aufl., § 562a Rn. 4; Spielbauer/Schneider/Kellendorfer, Mietrecht, § 562a Rn. 6; Herrlein, in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht § 562a Rn. 4; Gramlich, Mietrecht, § 562a; Schach, in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 562a Rn. 2).

Dieser Ansicht schließt sich der BGH an. Er begründet dies im Wesentlichen mit dem Wortlaut des § 562a BGB: Der Gesetzestext spreche ohne Einschränkung von einer "Entfernung", ohne auf ein Zeitmoment abzustellen.

3 Konsequenzen bei Insolvenz des Mieters

Ein bestehendes Vermieterpfandrecht in der Insolvenz des Mieters berechtigt den Vermieter zur abgesonderten Befriedigung aus den Pfandgegenständen (§ 50 Abs. 1 InsO).

Der Insolvenzverwalter darf diese Gegenstände infolge seines unmittelbaren Besitzes verwerten

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