Verlängerte Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache
  

Begriff

BGB §§ 307, 548

Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Rückgabe beschädigter Mieträume

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Wohnung mit der im Leitsatz wiedergegebenen Formularklausel. Das Mietverhältnis wurde am 28.2.2015 beendet; die Rückgabe der Räume an den Vermieter erfolgte bereits 2 Monate davor, nämlich am 29.12.2014. Der Vermieter macht gegen den Mieter einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache in Höhe von ca. 16.000 EUR geltend.

Wegen dieses Anspruchs erhob er Klage, die dem Mieter am 1.10.2015 zugestellt wurde. Der Mieter erhob die Einrede der Verjährung. Die Instanzgerichte wiesen die Klage aus diesem Grund ab.

Die Revision des Vermieters hatte keinen Erfolg.

Abweichen von Verjährungsregeln in Formularvertrag

Nach der gesetzlichen Regelung in § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten, wobei die Verjährung mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem er die Mietsache zurückerhält.

Von dieser Regelung weicht die vom Vermieter verwendete Klausel in 2-facher Hinsicht ab. Zum einen wird die gesetzliche Verjährungsfrist von 6 Monaten auf 12 Monate verlängert. Zum anderen beginnt die Verjährungsfrist nicht mit der Rückgabe, sondern mit dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses.

In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur ist streitig, ob eine solche Klausel wirksam ist.

1. Verlängerte Verjährungsfrist für beide Mietvertragsparteien ist zulässig

Teilweise wird vertreten, dass eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist von 6 auf 12 Monate unbedenklich ist, wenn diese Verlängerung sowohl für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache als auch für Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz und Wegnahme von Einrichtungen gleichermaßen gilt (LG Frankfurt/M., NZM 2011 S. 546; Streyl, in Schmidt-Futterer, § 548 Rn. 62; Bieber, MünchKomm, § 548 Rn. 26; Hau, NZM 2006, S. 561, 567; Kandelhard, NZM 2002, S. 929, 931; Fritz, NZM 2002, S. 713, 719).

2. Formularklausel ist grundsätzlich unwirksam

Nach anderer Ansicht ist eine vertragliche Verlängerung der Verjährungsfrist grundsätzlich unwirksam (Blank/Börstinghaus, Miete, § 548 BGB Rn. 86; Emmerich, in Staudinger, § 548 BGB Rn. 46; Köhn, NZM 2007, S. 348, 353; Gruber, WuM 2002, S. 252, 255).

Der BGH folgt dieser Meinung. Er führt aus, dass die Klausel gegen §§ 307 Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB verstößt. Danach ist eine Formularklausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Hierbei kommt es maßgeblich darauf an, ob die betreffende gesetzliche Regelung auf Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitsüberlegungen folgt. Die gesetzlichen Verjährungsregeln sollen sicherstellen, dass die jeweiligen Anspruchsberechtigten ihre Ansprüche innerhalb einer angemessenen Frist geltend machen. Sie dienen mithin der Herstellung des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit und weisen so einen "hohen Gerechtigkeitsgehalt" auf. Eine vertragliche Verlängerung der Verjährungsfrist ist zwar nicht in allen Fällen ausgeschlossen.

 

Hinweis

Kriterien für vertragliche Fristverlängerung der Verjährung

So kann eine Verlängerung in Betracht kommen, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist und maßvoll erfolgt, wobei es für die Ausgewogenheit einer Klausel spricht, wenn die Begünstigung des Verwenders durch Vorteile für dessen Vertragspartner kompensiert wird.

Die hier zur Beurteilung stehende Klausel erfüllt diese Kriterien nicht; sie ist aus diesem Grund unwirksam.

BGH, Urteil v. 8.11.2017, VIII ZR 13/17

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge