Verkehrssicherungspflicht (WEG)

Zusammenfassung

 

Begriff

Die sog. Verkehrssicherungspflicht basiert auf dem Gedanken, dass jeder, der Gefahrenquellen schafft, auch die notwendigen Vorkehrungen zum Schutz Dritter zu treffen hat. Es sind daher durch denjenigen, der die entsprechende Verfügungsmacht hat, im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die nach den Sicherheitserwartungen des jeweiligen Verkehrs geeignet sind, solche Gefahren abzuwenden, die bei bestimmungsgemäßer oder bei nicht ganz fern liegender bestimmungswidriger Benutzung drohen. In der Regel geht es um das Unterlassen entsprechender Sicherheitsvorkehrungen.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Haftungsrelevante Generalklausel ist die Bestimmung des § 823 BGB. Streitig ist, ob sich die Haftung der Gemeinschaft für Pflichtverletzungen des Verwalters nach § 31 BGB oder nach § 831 BGB richtet. Soweit der Verwalter Dritte in eigenem Namen mit der Übernahme von Teilbereichen der Verkehrssicherung beauftragt, haftet er gemäß § 278 BGB für deren Verschulden. Ist dem Geschädigten ein Mitverschulden zum Vorwurf zu machen, ergeben sich die Rechtsfolgen aus § 254 BGB.

BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17: Die Wohnungseigentümer können bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann beschließen, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Wohnungseigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

LG München I, Urteil v. 15.3.2017, 1 S 10106/16 WEG: Die Notwendigkeit der Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht kann bis zur Sperrung des gemeinschaftlichen Parkhauses führen, durch die den Eigentümern die Nutzung ihres Sondereigentums unmöglich wird.

LG Hamburg, Beschluss v. 21.3.2016, 331 S 71/15: Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter bedarf einer klaren und eindeutigen Vereinbarung. Wenn der Verwaltervertrag im Wesentlichen die Pflichten aus dem Gesetz wiedergibt, spricht dies gegen die Annahme, dass zusätzliche Pflichten auferlegt werden sollen.

BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11: Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.

BGH, Urteil v. 12.6.2012, VI ZR 138/11: Sind im Bereich eines Grundstücks nur vereinzelte Glättestellen ohne erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr vorhanden, ist nicht von einer allgemeinen Glättebildung auszugehen, die eine Streupflicht begründen könnte.

Thüringer OLG, Beschluss v. 28.3.2012, 4 U 966/11: Im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht kann ein Hauseigentümer nur dann aus einem Unterlassen in Anspruch genommen werden, wenn er eine Rechtspflicht hatte, Vorkehrungen zu treffen, um einen durch Schneesturz entstehenden Schaden abzuwenden. Grundsätzlich sind nämlich Passanten oder Fahrzeugeigentümer im gebotenen eigenen Interesse selbst verpflichtet, sich bzw. ihr Fahrzeug vor der Gefahr der Verletzung oder Beschädigung durch herabfallenden Schnee zu schützen. Daher muss ein Hauseigentümer nur bei besonderen Umständen Schutzmaßnahmen gegen die durch herabfallenden Schnee verursachte Gefahr treffen.

OLG München, Beschluss v. 24.10.2005, 34 Wx 82/05, NJW 2006 S. 1293: Die Pflicht zur Verkehrssicherung obliegt der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft.

OLG Karlsruhe, Urteil v. 30.12.2008, 14 U 107/07: Dem Verwalter obliegt die Pflicht zur Verkehrssicherung.

BGH, Urteil v. 23.3.1993, VI ZR 176/92, NJW 1993 S. 1782: Der Wohnungseigentumsverwalter ist Gebäudeunterhaltungsverpflichteter i. S. v. § 838 BGB.

OLG Karlsruhe, Urteil v. 30.12.2008, 14 U 107/07: Beauftragt der Verwalter Dritte mit der Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten oder Teilen hiervon, haftet er für ein Verschulden dieser bei Erfüllung bzw. Verrichtung der Verkehrssicherung.

 

Die häufigsten Fallen

  1. Verwalter ist in eigener Person verkehrssicherungsverpflichtet

    Auch wenn die Verkehrssicherungspflicht zunächst bei der Eigentümergemeinschaft liegt, wird der Verwalter mit dem Bestellungsbeschluss in eigener Person Verkehrssicherungsverpflichteter, und zwar unabhängig davon, ob ein Verwaltervertrag besteht oder nicht.

  2. Verwalter ist Gebäudeunterhaltungsverpflichteter

    Neben den allgemeinen Verkehrssicherungspflichten treffen den Verwalter auch die Pflichten eines Gebäudeunterhaltungspflichtigen. Das heißt, der Verwalter haftet neben der Gemeinschaft unmittelbar für Schäden, die durch den Einsturz oder das Ablösen von Teilen der Wohnanlage entstehen. Gerade in dieser Hinsicht sollte der Verwalter regelmäßige Objektbegehungen vornehmen, um sein Haftungsrisiko zu minimieren.

  3. "Tätige Mithilfe" nur nach Maßgabe des Einzelfalls

    Bei der Beschlussfassung über eine tätige Mithilfe der einzelnen Wohnungseigentümer im Rahmen der Verkehrssicherungspflichten ist vieles umstritten. Was von den Wohnungseigentümern durch mehrheitliche Beschlussfassung verlangt werden kann, richtet ...

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