Verkehrssicherungspflicht: Elektroanlagen müssen in regelmäßigen Abständen überprüft werden
 

Zusammenfassung

Das OLG Saarbrücken weist darauf hin, daß ein Vermieter die Elektroanlagen seines Hauses regelmäßig überprüfen muß. Dies gilt insbesondere für elektrische Schutzschalter und ähnliche Sicherungseinrichtungen. Entsteht im Haus ein Brand, und steht zugleich fest, daß eine Schutzeinrichtung versagt hat und daß die Kontrollpflichten nicht erfüllt worden sind, so wird vermutet, daß die Pflichtverletzung des Vermieters schadensursächlich war. Der Vermieter kann sich zwar entlasten; der Entlastungsbeweis wird allerdings kaum gelingen.

Der Vermieter ist nach § 536 BGB a. F. (§ 535 Abs. 1, S. 2 BGB n. F.) verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Unter anderem gehört hierzu auch eine regelmäßige Kontrolle der technischen Einrichtungen entsprechend den dafür maßgeblichen technischen Vorschriften.

Nach der VDE-Bestimmung DIN 0105 sind elektrische Anlagen und ortsfeste Betriebsmittel entsprechend den Unfallverhütungsvorschriften der Unfallversicherungsträger mindestens alle vier Jahre und Fehlerstrom- und Fehlerspannungs-Schutzeinrichtungen mindestens alle sechs Monate zu überprüfen. Diese Prüffristen gelten nicht nur für gewerbliche Vermieter, sondern auch für Privatleute. Wird die Kontrollpflicht nicht erfüllt und entsteht dem Mieter hierdurch ein Schaden, so haftet der Vermieter auf Schadensersatz. Auf eine Unkenntnis der genannten technischen Regeln kann sich der Vermieter nicht berufen: Wer Räumlichkeiten vermietet, muß sich über die damit verbundenen Pflichten kundig machen.

Im Entscheidungsfall entstand in einer vermieteten Büroetage ein Brand, durch den der Mieter geschädigt wurde. Die Brandursache war letztlich nicht aufzuklären; es stand allerdings fest, daß ein elektrischer Schutzschalter versagt hatte und daß die Kontrollpflichten nach DIN 0105 nicht erfüllt worden sind.

Das Gericht führt hierzu aus, es spreche eine Vermutung dafür, daß der Brand bei einer pflichtgemäßen Überprüfung der Elektroanlage vermieden worden wäre. Diese Vermutung ist zwar zu widerlegen; allerdings müsse der Vermieter nachweisen, daß sein pflichtwidriges Verhalten nicht ursächlich für den Schaden gewesen sei. Diesen Beweis konnte der Vermieter nicht erbringen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 4.6.1993, Az.: 4 U 109/92, NJW 93, 3077).

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