Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer

Leitsatz

Ausbau von Dachgeschossräumen zu Wohnräumen kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung

Normenkette

§ 22 WEG, § 890 BGB, § 5 GBO

Kommentar

1. In der Gemeinschaftsordnung einer Teilungserklärung war u.a. geregelt:

"Der teilende Eigentümer behält sich das Recht vor, die in einem Lageplan kenntlich gemachten Dachbodenräume einzelnen Sondereigentümern zur alleinigen Sondernutzung zuzuweisen; die Dachbodenräume dürfen von Sondernutzungsberechtigten als Wohnräume ausgebaut werden und dabei dürfen auch Änderungen am Dach und der Dachkonstruktion vorgenommen, insbesondere Dachfenster, Dachgauben, Dachterrassen, Loggien und dergl. eingebaut werden."

In einem Nachtrag zur Teilungserklärung wurden hinsichtlich der Dachräume 3 Sondereigentumsrechte (Wohnungs- oder Teileigentumsrechte) gebildet und es wurde nochmals klargestellt, dass die bisherige Gemeinschaftsordnungsvereinbarung nach wie vor gelte.

Der Antragsteller als Käufer einer Wohnung hatte im Kaufvertrag dem Verkäufer eine sehr weitgehende Vollmacht (unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, also mit dem Recht, auch eigenen Namens oder für andere Beteiligte aufzutreten, und über den Tod hinaus, bezüglich des in dieser Urkunde erworbenen Besitzes in seinem Namen folgende Handlungen und Rechtsgeschäfte vorzunehmen), u.a. auch das Recht eingeräumt, Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zu unterteilen und zu vereinigen, Miteigentumsanteile anderer Miteigentümer zu ändern usw.

Aus den 3 Einheiten im DG wurden dann antragsgegnerseits Umbauarbeiten zur Herstellung zweier Wohnungen durchgeführt, u.a. auch Wanddurchbrüche vorgenommen.

2. Auf die Wirksamkeit der kaufvertraglichen Vollmacht kommt es nicht einmal an, da die Antragsgegnerseite weder zur vorgenommenen rechtlichen Umgestaltung der 3 Einheiten, noch zur anschließenden tatsächlichen Veränderung durch Baumaßnahmen der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer bedurfte. Die rechtlichen Veränderungen konnte die Antragsgegnerin als Alleineigentümerin der 3 Wohnungs- oder Teileigentumsrechte ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer vornehmen. Ein Eigentümer kann zwei in seinemEigentum befindliche Wohnungseigentumsrechte analog der § 890 Abs. 1 BGB, § 5 GBO miteinander vereinigen, ohne dass es dazu der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf (vgl. bereits BayObLG, Beschluss vom 24. 11. 1998, Az.: 2Z BR 152/98= ZMR 4/1999, 266). Das durch die Vereinigung entstehende neue Wohnungseigentumsrecht braucht nicht in sich abgeschlossen zu sein (hier jedoch gegeben).

Zwei Wohnungseigentümer können nun ihre Miteigentumsanteile untereinander verändern, also den Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentums zu Gunsten des Anteils eines anderen Wohnungseigentums verringern; außerdem können zwei Wohnungseigentümer Teile des Sondereigentums von einem Wohnungseigentum abtrennen und mit einem anderen verbinden. Die Mitwirkung anderer Eigentümer ist zu diesen Vorgängen nicht erforderlich (vgl. auch BGH, NJW 76, 1976, KG Berlin, FGPrax 1998, 94, Demharter, GBO, Anhang zu § 3 Rn. 64). Befinden sich die beteiligten Wohnungseigentumsrechte in einer Hand, kann der Eigentümer auch alleine die entsprechenden Änderungen vornehmen (wie hier geschehen). Hier wurden aus ursprünglich 3 Einheiten 2 neue Sonderrechte geschaffen. Nach Gemeinschaftsordnungs-Vereinbarung durften die Einheiten auch als Wohnräume ausgebaut und an Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen werden; damit waren sie auch berechtigterweise als Wohnungen nutzbar, ohne dass es hierzu einer Mitwirkung der übrigen Eigentümer bedurft hätte.

Auch diese Umbaumaßnahmen waren durch entsprechende Vereinbarungsregelung abgedeckt.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 15.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 23.03.2000, 2Z BR 167/99)

zu Gruppe 3:  Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung