Vereinbarung

Zusammenfassung

 

Begriff

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG in Ergänzung oder Abweichung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ihr Verhältnis untereinander regeln und diese Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 WEG durch Grundbucheintragung zum Inhalt des Sondereigentums machen. In all den Bereichen, in denen den Wohnungseigentümern mangels gesetzlicher oder vereinbarter Öffnungsklausel keine Beschlusskompetenz eingeräumt ist, müssen diese also Vereinbarungen treffen.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Gegenstand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können u. a. allgemeine Verwaltungsangelegenheiten, aber auch Gebrauchsbeschränkungen gemäß § 15 WEG, Zweckänderungen gemäß § 13 WEG, Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 WEG oder auch Kostenangelegenheiten gemäß § 16 WEG sein.

LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 56/18: Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.

KG, Beschluss v. 3.5.2018, 1 W 370/17: Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind.

LG Köln, Urteil v. 26.4.2018, 29 S 239/17: In der Gemeinschaftsordnung kann wirksam eine Vermietungsbeschränkung geregelt werden, wonach ein Wohnungseigentümer zur Vermietung seiner Sondereigentumseinheit der Zustimmung des Verwalters bedarf.

AG Berlin-Mitte, Urteil v. 6.2.2018, 22 C 41/17: Eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für ihren Inhalt ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie, wonach nicht gegen Gesetze und die guten Sitten verstoßen werden kann. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.

LG Dortmund, Urteil v. 10.10.2017, 1 S 357/16: Vereinbarungen bedürfen zwar keiner besonderen Form und können daher auch stillschweigend und konkludent durch schlüssiges Verhalten zu Stande kommen. Hieran sind jedoch strenge Maßstäbe zu stellen, sodass auch eine langjährige Übung nur dann für die Annahme einer Vereinbarung genügt, wenn die Wohnungseigentümer damit bewusst eine dauerhafte Regelung und eine dauerhafte Änderung der bestehenden Rechtslage herbeiführen wollen. Dies kann allenfalls dann angenommen werden, wenn den Eigentümern die zu ändernde Vereinbarung positiv bekannt ist.

OLG Hamm, Beschluss v. 21.12.2016, I-15 W 590/15: Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung über die Ermächtigung des Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartners zur Wahrnehmung der Rechte aus dem Wohnungseigentum ist unwirksam. Entsprechendes gilt für eine Regelung über die Ermächtigung des bisherigen Wohnungseigentümers zur Wahrnehmung der Rechte bis zum Nachweis des Eigentumswechsels durch öffentliche Urkunden.

 

Die häufigsten Fallen

  1. Nur "allstimmig" möglich

    Eine Vereinbarung bedarf grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer.

  2. Keine Formvorschriften

    Eine Vereinbarung kann grundsätzlich auch formlos zustande kommen.

  3. Bindung des Rechtsnachfolgers nur bei Eintragung ins Grundbuch

    Soll der Inhalt einer Vereinbarung auch gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern wirken, so bedarf die Vereinbarung der Eintragung ins Grundbuch.

  4. Zustimmung dinglich Berechtigter beachten

    Bei Schaffung und bei Änderung einer Vereinbarung können die Rechte dinglich Berechtigter beeinträchtigt werden. Im konkreten Einzelfall ist daher zu prüfen, ob ggf. deren Zustimmung zu der Vereinbarung oder ihrer Änderung erforderlich ist.

  5. Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung

    In begründeten Einzelfällen besteht ein Individualanspruch einzelner Wohnungseigentümer insbesondere im Hinblick auf die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies wird bei einer Kostenmehrbelastung ab ca. 25 % im Vergleich zur angemessenen Kostenverteilung angenommen.

1 Rechtsnatur

Im Gegensatz zu Beschlüssen, die regelmäßig die laufende Verwaltung betreffen, befasst sich der Gegenstand der Vereinbarung mit grundlegenden und wesentlichen Inhalten des Gemeinschaftsverhältnisses. Gegenstand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können u. a. allgemeine Verwaltungsangelegenheiten, aber auch Gebrauchsbeschränkungen gemäß § 15 WEG, Zweckänderungen gemäß § 13 WEG, Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 WEG oder auch Kostenangelegenheiten gemäß § 16 WEG sein.

Die Vereinbarung kann als schuldrechtlicher Kollektivvertrag charakterisiert werden, deren Inhalt durch die Eintragung in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums verdinglicht wird. Daher kommt eine Vereinbarung ausschließlich durch die Zustimmung aller im Grundbuch e...

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