Vereinbarung herbeiführen – Leitfaden für Verwalter

Kurzbeschreibung

In der Praxis kommt eine Vereinbarung nur in seltenen Fällen zustande, da sie als allseitiger Vertrag der Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers bedarf. Als Wohnungseigentümer gelten insoweit auch die werdenden Wohnungseigentümer, also Erwerber, die die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllen. Für den Fall der Fälle sollte der Verwalter jedoch die wesentlichen Schritte zur Herbeiführung einer Vereinbarung kennen.

Vorbemerkung

In der Praxis kommt eine Vereinbarung nur in seltenen Fällen zustande, da sie als allseitiger Vertrag der Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers bedarf. Als Wohnungseigentümer gelten insoweit auch die werdenden Wohnungseigentümer, also Erwerber, die die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllen. Für den Fall der Fälle sollte der Verwalter jedoch die wesentlichen Schritte zur Herbeiführung einer Vereinbarung kennen.

Leitfaden

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□	Existiert eine Öffnungsklausel? Besteht zunächst keine Beschlusskompetenz für den beabsichtigten Regelungsgegenstand, sollte die Gemeinschaftsordnung dahingehend überprüft werden, ob sie eine Öffnungsklausel enthält, die – zugegebenermaßen wohl nur im seltenen Ausnahmefall – auch eine entsprechende Beschlussfassung ermöglicht (spezifizierte Öffnungsklausel). Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach die Wohnungseigentümer z. B. ermächtigt sind, mittels eines bestimmten Quorums nachträglich eine Erwerberhaftung oder Sondernutzungsrechte zu begründen, bedarf es hierfür keiner Vereinbarung mehr. Enthalt die Gemeinschaftsordnung hingegen eine allgemeine Öffnungsklausel ist zu beachten, dass auf ihrer Grundlage lediglich Regelungen getroffen werden können, die nicht in unentziehbare aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingreifen.[1] Unentziehbares, aber verzichtbares Recht eines Wohnungseigentümers wäre u. a. die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums.[2] Auch bei Beschlussfassung auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel darf die Zweckbestimmung demnach nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden. Legitimiert die Öffnungsklausel eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, bedarf es allerdings der Grundbucheintragung des Beschlusses zur Bindung auch von Sondernachfolgern der Wohnungseigentümer.
□	Art der Vereinbarung klären Wollen die Wohnungseigentümer eine Vereinbarung treffen und ist eine Beschlussfassung auf Grundlage einer Öffnungsklausel nicht möglich, ist zunächst zu klären, ob lediglich eine schuldrechtliche Vereinbarung getroffen werden soll oder eine dingliche. Die schuldrechtliche Vereinbarung wirkt nur unter den Wohnungseigentümern und bindet Sondernachfolger von ihnen nicht. Die dingliche Vereinbarung wirkt auch gegen Sondernachfolger. Um diese Wirkung zu entfalten, bedarf die Vereinbarung der Eintragung in das Grundbuch.
□	Form Wiederum abhängig davon, ob lediglich eine schuldrechtliche Vereinbarung getroffen werden soll oder eine dingliche, ist die Form der Vereinbarung. Eine schuldrechtliche Vereinbarung bedarf keiner bestimmten Form, kann also auch mündlich getroffen werden. Da die dingliche Vereinbarung der Eintragung ins Grundbuch bedarf und insoweit die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften jedes Wohnungseigentümers erforderlich ist, bedarf sie zwingend notarieller Beglaubigung.
□	Ort Unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer eine schuldrechtliche oder dingliche Vereinbarung treffen wollen, kann dies an jedem Ort geschehen. Die Durchführung einer Eigentümerversammlung ist insoweit nicht erforderlich. Voraussetzung ist lediglich, dass sämtliche Wohnungseigentümer beteiligt sind. Freilich aber bietet sich die Wohnungseigentümerversammlung insoweit besonders an.
□	Unterschriftsbeglaubigung In aller Regel allein sinnvoll ist der Abschluss einer dinglichen Vereinbarung, damit auch Sondernachfolger von Wohnungseigentümern an sie gebunden sind. Soweit möglich, sollte die Vereinbarung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung getroffen werden, zu der auch ein Notar geladen wird, der vor Ort die Unterschriften der Wohnungseigentümer beglaubigen kann. Sollte dieser Weg nicht gangbar sein, müssen die Wohnungseigentümer einen Notar aufsuchen, um ihre Unterschriften beglaubigen zu lassen und das Exemplar zeitnah an den Verwalter zurückreichen.
□	"Umlaufvereinbarung" Auch wenn der Abschluss einer Vereinbarung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung unter Anwesenheit eines Notars vorteilhaft wäre, nehmen nur in seltenen Fällen tatsächlich einmal alle Wohnungseigentümer an einer Wohnungseigentümerversammlung teil. Insoweit kann die Vereinbarung aber auch entsprechend dem Prozedere eines Umlaufbeschlusses im Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG erfolgen, indem den Wohnungseigentümern jeweils gleichlautende Dokumente weitergeleitet werden mit der Bitte, ihre Unterschrift bei einem Notar beglaubigen zu lassen.
□	Zustimmung Dritter Abhängig vom Regelungsgegenstand der Vereinbarung ist die Zustimmung Dritter erforderlich. Gläubiger einer Hypothek, Grund- oder Rentens...