Vereinbarung / 5 Individualanspruch an Änderung einer Vereinbarung

Grundsätzlich kann die Änderung einer Vereinbarung nur durch Vereinbarung erfolgen. Dies gilt nicht für den Bereich der zwingenden gesetzlichen Öffnungsklauseln der §§ 12 Abs. 4, 16 Abs. 3 und 4, 21 Abs. 7 und 22 Abs. 2 WEG. Hier können die Wohnungseigentümer grundsätzlich von Vereinbarugen abweichende Beschlüsse unter den Voraussetzungen dieser Normen fassen.

Darüber hinaus kann jeder Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung dann verlangen, wenn die geltende Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint.

Der Anspruch auf Schaffung einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung dürfte lediglich den Fall der Kostenverteilung betreffen.

Wenn eine Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung oder eine spätere Vereinbarung der Wohnungseigentümer keine Kostenverteilungsregelung zum Inhalt hat, gilt § 16 Abs. 2 WEG, der eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht. Und insbesondere bei einer Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen kann es zu unbilligen Ergebnissen bei der konkreten Kostenverteilung im Einzelfall kommen. Gilt also der gesetzliche Verteilungsschlüssel und führt dieser zu einer groben Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer, kann ein Anspruch auf Schaffung einer Vereinbarung in Abweichung der gesetzlichen Regelung verlangt werden.

Das Gesetz stellt in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf "schwerwiegende Gründe" ab, die einen Änderungsanspruch begründen sollen. Das Gesetz selbst verwendet also einen unbestimmten Rechtsbegriff als Anspruchsvoraussetzung. Das ist zwar für die Praxis in Ermangelung konkreter Kriterien unbefriedigend, soll aber wiederum der Rechtsprechung im Ernst-, sprich Streitfall ermöglichen, auf die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalls Rücksicht nehmen zu können. Neben dem Vorliegen eines "schwerwiegenden Grunds" muss das Festhalten an der bisherigen Regelung zusätzlich unter "Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig" erscheinen. Bei der Kostenverteilung wird man sich an der vom KG Berlin zugrunde gelegten Größenordnung von 25 % Mehrbelastung orientieren können, und zwar unabhängig davon, ob die Kostenregelung von Anfang an verfehlt war oder aufgrund geänderter Umstände unbillig erscheint. Jedenfalls soll ausgeschlossen werden, dass ein Anspruch wegen eines Missverhältnisses der Kostenregelung – soweit es nicht um kleinere und damit nicht spürbar belastende Geldbeträge geht – erst bejaht wird, wenn das Mehrfache dessen zu bezahlen ist, was bei sachgemäßer Kostenverteilung zu tragen wäre. Dies berücksichtigt, kann ein vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel, nach dem ein Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern in einer Größenordnung von 7,3 % mehr belastet wird, nicht als unbillig angesehen werden.

 

Hinweis

Gerichtliche Geltendmachung

Der Anspruch auf Abänderung einer Vereinbarung ist im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG geltend zu machen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass einer entsprechenden Klage dann das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, wenn sich der betroffene und die übrigen Wohnungseigentümer nicht zuvor insbesondere in der Wohnungseigentümerversammlung außergerichtlich mit dem Änderungsanspruch befasst haben.

Verwalter müssen berücksichtigen, dass der "alte" Kostenverteilungsschlüssel so lange anzuwenden ist, so lange dieser nicht durch rechtskräftige richterliche Entscheidung abgeändert ist. Der Verwalter hat also bis zur Rechtskraft der Entscheidung in der Jahresabrechnung oder dem Wirtschaftsplan den bisherigen Kostenverteilungsschlüssel zu berücksichtigen. Der betroffene bzw. auf Änderung klagende Wohnungseigentümer kann sich gegen die bisherige Kostenverteilung aufgrund des ihn benachteiligenden Kostenverteilungsschlüssels bis zur Rechtskraft der richterlichen Entscheidung nicht dadurch entziehen, dass er die entsprechenden Genehmigungsbeschlüsse über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan anficht.

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