Vereinbarung / 2 Inhaltliche Grenzen

Elementare Grundvereinbarung der Wohnungseigentümer stellt zunächst die Gemeinschaftsordnung dar. Eine allgemeine Inhaltskontrolle der Gemeinschaftsordnung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für ihren Inhalt ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie, wonach nicht gegen Gesetze und die guten Sitten verstoßen werden kann. Allerdings finden die Wertungen der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen durchaus auch bei der Beurteilung von Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung Anwendung. Nach § 309 Nr. 9a) BGB kann der Dienstberechtigte durch vorformulierte Verträge höchstens für 2 Jahre gebunden werden. Daran anknüpfend hat der BGH entschieden, dass sich hieraus auch eine zeitliche Höchstdauer für die in einer Gemeinschaftsordnung begründeten Gebrauchsregelungen nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ergibt, mit denen eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer festgeschrieben wird, einen Betreuungsvertrag abzuschließen. Die einseitige Vorgabe einer dauerhaften, mehr als 2-jährigen Bindung an ein bestimmtes Betreuungsunternehmen, ohne die Möglichkeit, Einzelheiten auszuhandeln, beschneidet in nicht hinnehmbarer Weise die rechtliche Stellung der Wohnungseigentümer sowie ihre Entscheidungsfreiheit und stellt eine unangemessene Benachteiligung dar, wenn sie die Wohnung selbst nutzen.

Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Dies gilt auch für weitere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. Die Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer ist jedenfalls nicht schrankenlos. Grenzen setzen hier zunächst die Bestimmungen der §§ 134, 138 und 242 BGB. Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Vereinbarungskompetenz gesetzt. So kann keine Haftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung für Hausgeldrückstände des Wohnungseigentümers vereinbart werden (§ 56 Satz 2 ZVG). Bei der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sind stets die maßgeblichen Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten (§ 3 HeizKV). Das sachenrechtliche Grundverhältnis kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein. Auch durch Vereinbarung darf nicht in die gesetzlichen Öffnungsklauseln der §§ 12 Abs. 4 Satz 2, 16 Abs. 5, 22 Abs. 2 Satz 2 WEG eingegriffen werden.

Kein Eingriff in unentziehbare und unverzichtbare Rechte/Grundprinzipien des WEG

Durch Vereinbarung kann nicht in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer können auch durch Vereinbarung nicht in die Gebrauchsmöglichkeit des Sondereigentums eingreifen, elementare Mitverwaltungsrechte beschneiden und die zwingenden Verwaltungskompetenzen abändern.

Gebrauch des Sondereigentums

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.

 

Hinweis

Vermietungsbeschränkung möglich

In der Gemeinschaftsordnung kann wirksam eine Vermietungsbeschränkung geregelt werden, wonach ein Wohnungseigentümer zur Vermietung seiner Sondereigentumseinheit der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Elementare Mitverwaltungsrechte

Auch durch Vereinbarung können dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht seine elementaren Mitverwaltungsrechte genommen werden. Namentlich umfasst hiervon sind das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen, das Rederecht und vor allem das Stimmrecht. Diese Rechte können dem Wohnungseigentümer auch dann nicht genommen werden, wenn er sich selbst etwa erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf machen lassen muss, wie etwa massive Hausgeldrückstände.

Durch Vereinbarung kann demnach auch keine Ermächtigung des Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartners des Wohnungseigentümers zur Wahrnehmung der Rechte aus dem Wohnungseigentum vereinbart werden. Entsprechendes gilt für eine Regelung über die Ermächtigung des bisherigen Wohnungseigentümers zur Wahrnehmung der Rechte bis zum Nachweis des Eigentumswechsels durch öffentliche Urkunden.

Verwaltungskompetenzen

Die Möglichkeit der Bestellung eines Verwalters kann nach der maßgeblichen Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG nicht ausgeschlossen werden. Seine gesetzlichen Kompetenzen nach § 27 Abs. 1 bis 3 WEG sind auch nicht durch Vereinbarung beschränkbar (§ 27 Abs. 4 WEG). Darüber hinaus dürfen auch Bestellung und Abberufung des Verwalters nicht über die Regelungen in § 26 Abs. 1 Sätze 1 bis 4 WEG hinaus erschwert werden. So kann etwa nicht eine Herabsetzung der zulässigen Höchstbestelldauer vereinbart werden. Ebenso wenig können Vergütungsregelungen vereinbart werden.

Weitere Grenzen nach WEG

Darüber hinaus setzt das WEG der Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer weitere Grenzen:

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge