Gemäß § 4 Abs. 2 HeizKV kann der Gebäudeeigentümer die Verbrauchserfassungsgeräte auch mieten oder leasen. Die Kosten der Anmietung sind als Betriebskosten umlagefähig gemäß § 2 Nr. 4a, 5a BetrKV. Ist das Mietobjekt bereits mit gemieteten Erfassungsgeräten ausgestattet, so kann der Vermieter die Mietkosten im Rahmen der Abrechnung dem Mieter weiter berechnen.
Beteiligungs- bzw. Widerspruchsverfahren und Informationspflicht des Vermieters
Will der Vermieter jedoch während eines bestehenden Mietverhältnisses auf Anmietung der Geräte umstellen, muss er vorher das Beteiligungsverfahren nach § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizKV durchführen.
Den Gebäudeeigentümer trifft eine Informationspflicht, die er am besten schriftlich erfüllt, zumal an den Zugang dieser Mitteilung die Widerspruchsfrist der Nutzer anknüpft. Ein Aushang im Treppenhaus reicht daher nicht aus. Dieses Schreiben sollte mindestens folgende Informationen enthalten:
- die Absicht des Eigentümers, Geräte zu mieten oder zu leasen,
- die Art der Erfassungsgeräte,
- Gegenüberstellung der künftigen Mietkosten und Kosten des Gerätekaufs.
Ob auch die Laufzeit des Überlassungsvertrags erwähnt werden sollte, ist strittig.[1] Auf jeden Fall hat der Gebäudeeigentümer gegenüber den Nutzern, die weitere Informationen haben wollen, eine Erläuterungspflicht. In der Mitteilung muss jedoch kein Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Nutzers enthalten sein, da das Gesetz keine entsprechende Erläuterungspflicht vorsieht.[2]
Keine Information, keine Umlage der Mehrkosten
Lässt ein Gebäudeeigentümer Erfassungsgeräte anbringen, die er gemietet oder geleast hat, ohne dass er gegenüber den Nutzern seiner Informationspflicht nachgekommen ist, kann er die durch den Betrieb der Erfassungsgeräte anfallenden Mehrkosten, in der Regel die Mietkosten, nicht nach § 7 Abs. 2 HeizKV auf die Nutzer umlegen.
Widerspruch
Der Widerspruch ist fristgebunden, das heißt, er muss innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung erklärt werden. Allerdings haben die Nutzer keinerlei Mitspracherecht, wenn es darum geht, die geeigneten Geräte auszuwählen, es bezieht sich also nicht auf die Art der technischen Ausstattung, sondern allein auf die Mietkosten. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung, kann der Vermieter die Maßnahme zwar durchführen, die Gerätemiete aber nicht umlegen. Fraglich ist in diesem Zusammenhang allerdings, was unter "Mehrheit der Nutzer" zu verstehen ist. Hier wird auf den in der HeizKV verwendeten "Nutzerbegriff" im Sinne des § 1 Abs. 1 HeizKV verwiesen. Danach ist nicht auf die Anzahl der Personen im Gebäude oder der einzelnen Mieter einer Einheit abzustellen, vielmehr gibt hier die Anzahl der Nutzereinheiten den Ausschlag.[3] Bei Wohnungseigentümergemeinschaften wird die Anmietung durch einen Mehrheitsbeschluss gefasst (siehe auch Denk/Westner, Anwendung der Heizkostenverordnung auf das Wohnungseigentum). In diesem Fall hat der Mieter kein Widerspruchsrecht.[4]
"Mehrheit der Nutzer"
In einem Gebäude mit 3 Einheiten, in denen unterschiedlich viele Personen wohnen, die alle Vertragspartner (Mieter) sind, kommt es nicht auf die Anzahl der Bewohner oder Mieter an, sondern nur auf die Anzahl der Einheiten. In diesem Fall müssten 2 Parteien Widerspruch einlegen, damit eine Mehrheit der Nutzer vorliegt. Die Meinungsbildung innerhalb der Einheiten dagegen liegt allein im Risikobereich der Nutzer.
Verfügt ein Gebäude über 4 Einheiten, ist eine Mehrheit nur dann gegeben, wenn 3 Parteien den Widerspruch erklären. Widersprechen lediglich 2 Parteien, kann der Vermieter die Erfassungsgeräte leasen bzw. mieten.
Beteiligung bedeutet nicht Zustimmung
Widerspricht die Mehrheit der Nutzer der Maßnahme nicht oder nicht rechtzeitig oder geht kein Widerspruch ein, obwohl seitens des Vermieters eine korrekte Mitteilung hierüber erfolgt ist, kann der Eigentümer die Erfassungsgeräte mieten oder leasen. Die dadurch entstehenden Mietkosten kann er dann im Rahmen des § 7 Abs. 2 HeizKV auf die Nutzer verteilen. § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizKV sieht zwar ein Beteiligungsverfahren vor, nicht erforderlich ist jedoch die Zustimmung des Mieters.
Musterschreiben: Information über die geplante Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten
Anschrift
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Information über die Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten
Sehr geehrte/r Frau/Herr ______________,
nach der Heizkostenverordnung ist die Erfassung des Verbrauchs von Heizung und Warmwasser vorgeschrieben. Die Verbrauchserfassung führt zur Einsparung von Energie und Wasser. Insbesondere erhält der Nutzer die Möglichkeit, durch sparsamen Verbrauch die Höhe seiner Heiz- und Warmwasserkosten zu beeinflussen.
Ich möchte in allen Wohnungen in meinem Anwesen Sonnenstraße 13 elektronische Heizkostenverteiler mit Funkablesung und fernablesbare Warmwasserzähler einbauen lassen. Zu diesem Zweck möchte ich die Messgeräte der Firma Messkraft anmieten und Sie gemäß § 4 Abs. 2 HeizKV ...
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