Beim Neubau übernimmt der Gebäudeeigentümer die Kosten für die Ausstattung des Gebäudes mit Verbrauchserfassungsgeräten. Der Nutzer zahlt mit der zu entrichtenden Miete auch für deren Nutzung. Die Kosten der Erstausstattung dürfen nicht in der Heizkostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden.[1]
Bei bestehenden Gebäuden stellt die nachträgliche Ausstattung mit Messgeräten eine Modernisierung dar, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser führt. Durch den Einbau von Erfassungsgeräten soll das Verhalten des Nutzers, Energie und Wasser einzusparen, nachhaltig beeinflusst werden. Darüber hinaus ist der Einbau verpflichtend, sodass es sich gemäß § 555b Nr. 6 BGB auch um eine Maßnahme handelt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Bei Wohnraummietverhältnissen kann der Vermieter gemäß § 559 BGB die Anschaffungskosten der Messgeräte im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. Er darf die Jahresmiete um 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Allerdings muss die Modernisierungsmaßnahme drei Monate vorher schriftlich angekündigt werden.
Eine Kostenumlage ist auch dann zulässig, wenn wegen der Modernisierung der Heizungsanlage noch funktionierende Messgeräte ausgetauscht werden müssen.
Die Frage, ob der Vermieter die Kosten für die Umstellung auf elektronische Heizkostenverteiler anstelle von Verdunstungsheizkostenverteilern als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen kann, hat der BGH bejaht.[2] Der Mieter hat den Austausch von funktionstüchtigen Heizkostenverteilern gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Außerdem stellt der Einbau funkbasierter Messgeräte aufgrund der Nutzungserleichterungen nach dem BGH eine Modernisierung dar.
Berechnung der Mieterhöhung
Der Vermieter lässt nachträglich Wärmezähler in seinem Mehrfamilienhaus installieren. Die auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Kosten betragen 800 EUR. Hier darf der Vermieter 8 %, also 64 EUR pro Jahr auf die Mieter umlegen. Damit erhöht sich die monatliche Miete um 5,33 EUR.
Kappungsgrenze beachten
Die Modernisierungsumlage bleibt auch nach Amortisation der Gerätekosten bestehen. Allerdings dürfen die Modernisierungskosten 3 EUR/m2 innerhalb von 6 Jahren nicht übersteigen. Liegt die Miete unter 7 EUR/m2 vor der Modernisierung, darf der Vermieter Modernisierungskosten von maximal 2 EUR/m2 verlangen.
Gewerberaum: Ohne Vereinbarung keine Kostenumlage
Für Gewerberaummietverhältnisse gilt § 559 BGB nicht. Das bedeutet: Ohne mietvertragliche Regelung darf der Vermieter die Kosten der Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten auf Gewerbemieter nicht umlegen.
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