Veräußerungszustimmung
  
Begriff

Ist nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit erforderlich, kann der Verwalter vom veräußernden Wohnungseigentümer die Vorlage aussagekräftiger Einkommensnachweise des Erwerbers und auch einer Schufa-Auskunft verlangen, so im Zeitpunkt des Zustimmungsersuchens bereits konkret absehbar ist, dass infolge notwendiger Sanierungsmaßnahmen in Millionenhöhe erhebliche finanzielle Belastungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen werden (LG Köln, Beschluss v. 8.9.2014, 29 T 96/14).

Veräußerungszustimmung des Verwalters nach der Teilungserklärung erforderlich

Nach den Bestimmungen der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist zur Veräußerung des Sondereigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Einer der Wohnungseigentümer hatte hinsichtlich seiner Sondereigentumseinheit einen notariellen Kaufvertrag mit einem Erwerber geschlossen und ersuchte den Verwalter um Erteilung der Zustimmung zum Verkauf. Der Verwalter teilte mit, dass er erst Erkundigungen über die Solvenz und Bonität des Erwerbers einholen müsse und bat um Vorlage entsprechender Unterlagen. Zu berücksichtigen sei in diesem Zusammenhang eine bevorstehende Fassadensanierungsmaßnahme in einer Größenordnung von 3-4 Millionen EUR. Hierüber seien die Erwerber zu informieren, hierauf habe sich auch ihre Zahlungsfähigkeit zu erstrecken. Hierauf teilte der potenzielle Erwerber mit, dass er über das Kaufobjekt informiert sei und den Kauf finanzieren könne. Auf etwaige Sanierungsmaßnahmen ging er allerdings nicht ein. Der Verwalter teilte dem veräußernden Wohnungseigentümer mit, dass die Mitteilung des potenziellen Erwerbers nicht ausreiche. Er forderte den veräußernden Wohnungseigentümer zur Vorlage von Einkommensnachweisen bzw. Schufa-Auskünften auf. Dem Begehren des Verwalters wurde nicht nachgekommen, vielmehr erhob der veräußernde Wohnungseigentümer Klage gegen den Verwalter mit dem Ziel, diesen zur Erteilung der Veräußerungszustimmung zu verurteilen. Im Laufe des Verfahrens hatte er dann die Klage zurückgenommen. Die Kosten des Verfahrens wurden ihm auferlegt. Sein hiergegen eingelegtes Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

Verwalter mit Erteilung der Zustimmung wegen berechtigtem Auskunftsinteresse nicht in Verzug

Der Verwalter war vorliegend mit der Erteilung der Zustimmung nicht in Verzug, da er ein berechtigtes Interesse hatte, die Kenntnis der Erwerber und deren Zahlungsfähigkeit im Hinblick auf die anstehenden Sanierungsmaßnahmen zu klären. Jedenfalls stellt die mangelnde Sicherheit für die Erfüllung der Lastenbeitrags- und Finanzierungsverpflichtungen einen anerkannten wichtigen Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung dar. Den Veräußerer trifft zumindest eine Nebenpflicht, alles ihm Zumutbare zu tun, um dem Verwalter die Erfüllung der Prüfungspflicht zu erleichtern bzw. den Erwerber zur Selbstauskunft zu veranlassen. Wenn dann wie im vorliegenden Fall bereits einigermaßen konkret absehbar erhebliche finanzielle Belastungen durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen auf den einzelnen Eigentümer zukommen, entspricht es einem berechtigten Interesse des Verwalters, auch die diesbezügliche Bonität zu klären. Insofern konnte der Verwalter auch berechtigterweise auf noch ausstehende Prüfungen verweisen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Die Entscheidung verdeutlicht erneut, dass der Verwalter im Einzelfall durchaus berechtigt ist, seine Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnungseigentumseinheit von der Vorlage etwa von Einkommensnachweisen oder auch Schufa-Auskünften abhängig zu machen. Im Zweifelsfall sollte der Verwalter – abhängig von Wertigkeit der zu veräußernden Einheit und ggf. anstehendem Sanierungsbedarf – auch derart verfahren.

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