Veräußerungszustimmung / Zusammenfassung
 

Begriff

Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbaren problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu versagen.

Als Inhalt des Sondereigentums kann daher vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Veräußerungszustimmung ist abschließend in § 12 WEG geregelt.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 18.12.2018, I-3 Wx 89/18: Ist eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart, ist ein Veräußerungsvertrag über ein Wohnungseigentum ohne Veräußerungszustimmung sowohl hinsichtlich seines schuldrechtlichen als auch hinsichtlich seines dinglichen Teils schwebend unwirksam.

BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 134/17: Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung bedarf, wird eine erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.

KG, Beschluss v. 11.9.2018, 1 W 233/18: Die Nachweiserleichterung gemäß den § 26 Abs. 3, § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG gilt entsprechend, wenn die Niederschrift nur von einem werdenden Wohnungseigentümer unterzeichnet worden ist.

OLG Hamm, Beschluss v. 25.7.2018, 15 W 427/17: Ohne Weiteres haftet der Erwerber nicht für die Kosten anderer als der des Beurkundungsverfahrens betreffenden Urkunden, wie etwa für die Beglaubigung der Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG oder die Beglaubigung der Löschungsbewilligung eines Grundpfandrechtsgläubigers.

BGH, Beschluss v. 19.7.2018, V ZR 229/17: In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.

OLG Saarbrücken, Beschluss v. 10.7.2018, 5 W 49/18: Das Fehlen oder der Wegfall eines namentlich benannten Zustimmungsberechtigten, insbesondere dessen Versterben, hat nicht zur Folge, dass die Verfügungsbeschränkung erlöschen würde.

LG München I, Beschluss v. 5.6.2018, 36 S 19440/17: Wenn die nach der Gemeinschaftsordnung dem Verwalter obliegende Zustimmung zur Veräußerung vergemeinschaftet worden ist, ist eine Klage auf Zustimmung gegen die Wohnungseigentümer zu richten.

KG, Beschluss v. 3.5.2018, 1 W 370/17: Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG"der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die sog. werdenden Wohnungseigentümer zuzustimmen.

LG Berlin, Urteil v. 23.1.2018, 55 S 162/17 WEG: Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage der Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG grundsätzlich beschließen, dass eine Belastung mit den Kosten einer vereinbarten Veräußerungszustimmung verursacherbezogen auch im Rahmen der Jahreseinzelabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit erfolgen kann. Dass der neue Wohnungseigentümer diese Kosten ggf. als Bestandteil der Abrechnungsspitze zu tragen hat, steht dem nicht entgegen.

LG Karlsruhe, Urteil v. 7.7.2017, 7 S 74/16: Ist nach der Gemeinschaftsordnung zur Veräußerung von Sondereigentumseinheiten die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich und wird ein entsprechender Beschluss im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG gefasst, so sind dem Grundbuchamt die Unterschriften der Wohnungseigentümer in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen. Verweigert oder verzögert ein zustimmungsberechtigter Wohnungseigentümer pflichtwidrig den Nachweis in grundbuchmäßiger Form, haftet er gegenüber dem Veräußerer auf Schadensersatz.

BGH, Beschluss v. 29.6.2017, V ZB 144/16: Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, kann die Zustimmung zur Auflassung von Wohnungseigentum nicht mehr widerrufen werden, sobald die Zustimmung zu dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft wirksam geworden ist.

AG Pinneberg, Urteil v. 21.3.2017, 60 C 49/16: Ein gegen die erneute Bestellung eines Wohnungseigentümers als Verwalter sprechender wichtiger Grund kann jedenfalls dann in der früheren unberechtigten Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums liegen, wenn er bei geltendem Kopfstimmrecht in einer aus 5 Wohneinheiten bestehenden Gemeinschaft durch Veräußerung von Bruchteilen des Wohnungseigentums an 2 seiner 3 Wohneinheiten eine Stellung als (faktischer) Mehrheitseigentümer herbeiführt.

LG Düsseldorf, Urteil v. 20.7.2016, 25 S 179/15: Bei der Beurteilung, ob gegen die Erteilung der Veräußerungszustimmung nac...

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