Veräußerungszustimmung: Verweigerung bei Auskunftspflichtverletzung rechtmäßig
  
Begriff

Der Verwalter kann die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums verweigern, wenn Veräußerer oder Erwerber ihrer Auskunftspflicht über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Erwerbers nicht nachkommen, insoweit die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers nicht nachgewiesen wird und schutzwürdige Belange der Eigentümergemeinschaft gefährdet sind (AG Ansbach, Urteil v. 19.9.2013, 3 C 710/13 WEG).

Verwalter verweigert Veräußerungszustimmung

Vorliegend ist in der Teilungserklärung geregelt, dass zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Mit notariellem Kaufvertrag veräußerte ein Wohnungseigentümer seine Wohnung an ein Ehepaar. Mit Schreiben an den Verwalter wurde die entsprechende Zustimmung zur Veräußerung erbeten. Insoweit wurde eine Abschrift des Kaufvertrags an den Verwalter übermittelt sowie eine Stellungnahme der Sparkasse zur Finanzierung. Der Verwalter hatte seine Zustimmung verweigert. Er ist der Auffassung, die Zustimmung zu Recht verweigert zu haben, da weder der veräußernde Wohnungseigentümer noch das Ehepaar als Erwerber eine umfassende Aufklärung über ihre persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse im Sinne einer Selbstauskunft erteilt haben und ihm damit die entsprechende Prüfung der Käufersolvenz nicht möglich gewesen sei. Die vom veräußernden Wohnungseigentümer gegen den Verwalter gerichtete Klage auf Erteilung der Veräußerungszustimmung scheiterte jedenfalls. Dem veräußernden Wohnungseigentümer stand gegen den Verwalter kein Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung seiner Wohnung zu.

Art und Umfang der Auskunftspflicht weder gesetzlich geregelt noch durch Rechtsprechung hinreichend bestimmt

Nach der Vorschrift des § 12 WEG kann die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums grundsätzlich nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wobei der Verwalter als Beklagter im Verfahren die Beweislast für das tatsächliche Vorliegen eines solchen Grunds trägt. Da der Verwalter verpflichtet ist, vor Erteilung der Zustimmung eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen, muss allerdings der veräußerungswillige Wohnungseigentümer dem Verwalter im Rahmen des Zustimmungsverfahrens zur Schaffung einer entsprechenden Entscheidungsgrundlage sämtliche ihm mögliche Informationen über den Erwerber erteilen oder auch auf den Erwerber einwirken, dass dieser eine "Selbstauskunft" erteilt. Art und Umfang dieser Auskunftspflicht sind weder gesetzlich geregelt noch durch obergerichtliche Rechtsprechung hinreichend bestimmt, sodass diese Frage nach Sinn und Zweck der Vorschrift des § 12 WEG zu beantworten ist. Danach sind im Zustimmungsverfahren einerseits schutzwürdige Belange der Gemeinschaft zu berücksichtigen, insbesondere das Interesse der WEG, dass der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft obliegenden finanziellen Verpflichtungen (Hausgeld, Umlagen etc.) ordnungsgemäß erfüllen kann und wird. Andererseits ist bei der Abwägung die grundsätzlich freie Verfügungsbefugnis des veräußernden Wohnungseigentümers als Eigentümer über sein Wohnungseigentum zu beachten, die nur ausnahmsweise eingeschränkt werden kann.

Umfang der Prüfungspflicht

Die Prüfungspflicht des Verwalters umfasst in erster Linie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers, sodass als Grundlage hierfür die konkreten Einkommensverhältnisse sowie die dauernden, monatlichen finanziellen Verpflichtungen im Rahmen der Selbstauskunft vertraulich offengelegt und gegebenenfalls durch entsprechende aussagekräftige Belege nachgewiesen werden müssen. Hierzu zählen z. B. neben Gehaltsbescheinigungen auch sämtliche Darlehensverträge, aus denen sich die monatliche finanzielle Belastung ableiten lässt. Eine umfassende Auskunftserteilung im Sinne einer eidesstattlichen Versicherung ist dagegen selbstverständlich nicht erforderlich. Dieser Verpflichtung war der veräußernde Wohnungseigentümer bislang nicht genügend nachgekommen. Aus der Bestätigung der Sparkasse ergab sich lediglich ein Darlehensbetrag in bestimmter Summe sowie die Aussage, dass die Bonität des Erwerbers seitens der kreditgebenden Bank im Rahmen der Finanzierung geprüft worden sei. Auch dem Auskunftsschreiben des Ehepaars waren keine konkreten Zahlenwerte zu den Darlehenszinsen, Nettoeinkommen, Kindergeld etc. zu entnehmen, die dem Verwalter eine ordnungsgemäße Nachprüfung ermöglicht hätten.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass der Verwalter selbstverständlich nicht verpflichtet ist, seine Zustimmung zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit zu erteilen, wenn ihm keine geeigneten Unterlagen seitens des veräußernden Wohnungseigentümers oder aber des Erwerbers vorgelegt werden. Im vorliegenden Fall scheint das Gericht aber die Anforderungen etwas überspannt zu haben. Grundsätzlich bezieht sich nämlich etwa eine Selbstauskunft des Erwerbers lediglich auf allgemeine Daten, nicht auf Vermögensverhältnisse. Nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Erwerbe...

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