Veräußerungszustimmung: Verwalter muss bei Eintragungsantrag des Rechtsnachfolgers noch Verwalter sein
  
Begriff

Bei der Eintragung eines Eigentumswechsels im Grundbuch muss für die Wirksamkeit der nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung des Verwalters dessen Bestellung bis zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt fortbestanden haben (OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 13.12.2011, 20 W 321/11).

Ablauf des Bestellungszeitraums vor Grundbucheintragung

In der Teilungserklärung ist vorliegend die Zustimmung des Verwalters bei Veräußerung des Sondereigentums erforderlich. Einer der Wohnungseigentümer verkaufte seine Eigentumswohnung. Zugunsten des Erwerbers wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Daraufhin beantragte der beauftragte Notar unter Einreichung der Veräußerungszustimmung des Verwalters die Eigentumseintragung beim Grundbuchamt. Zu diesem Zeitpunkt war allerdings der Bestellungszeitraum bereits seit 3 Monaten abgelaufen und der Verwalter nicht mehr im Amt. Eben dies beanstandete das Grundbuchamt und lehnte die Eintragung des Wohnungskäufers im Grundbuch ab. Es bedürfe nunmehr des Nachweises der Verlängerung der Verwalterbestellung oder der Zustimmung eines neu bestellten Verwalters in öffentlich beglaubigter Form unter gleichzeitigem Nachweis der Bestellung. Dieser Auffassung schlossen sich auch die Richter an.

Meinungsstreit

Allerdings ist in Literatur und Rechtsprechung heftig umstritten, wie es sich auswirkt, wenn der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums zwar erklärt hat, dessen Zustimmungsberechtigung jedoch entfallen ist, bevor der Antrag auf Umschreibung des Eigentums bei dem Grundbuchamt eingegangen ist. Die bisher wohl herrschende Auffassung geht davon aus, dass die erforderliche Zustimmung des Verwalters nur dann wirksam ist, wenn die zugrunde liegende Berechtigung zur Zustimmung – in Gestalt der Verwalterbestellung – bis zum Eintragungsantrag noch gegeben ist. Im Unterschied hierzu wird neuerdings in Rechtsprechung und Literatur vermehrt auch die Auffassung vertreten, es komme allein auf den Zeitpunkt an, zu welchem die Zustimmung bezüglich des schuldrechtlichen Vertrags durch Zugang der Zustimmungserklärung bei dem Notar oder den Vertragsparteien wirksam werde, sodass das Entfallen der Zustimmungsberechtigung nach diesem Zeitpunkt auch für das Grundbuchverfahren unschädlich sei.

Dinglicher Rechtserwerb ausschlaggebend

Die Richter in vorliegendem Verfahren folgen der derzeit noch herrschender Meinung. Für das Grundbuchverfahren kommt es nämlich allein auf den dinglichen Rechtserwerb an und nicht auf den schuldrechtlichen Abschluss des Kaufvertrags. Aus Sicht der Richter sprechen die besseren Gründe für die Beibehaltung der Einordnung des § 12 WEG als Beschränkung der Verfügungsbefugnis. Auf Grundlage dieser rechtlichen Einordnung des § 12 Abs. 3 WEG als Verfügungsbeschränkung erwies sich die Zwischenverfügung des Grundbuchs, mit welcher alternativ der Nachweis der Verlängerung der Verwalterbestellung oder der Zustimmung eines etwa neu bestellten Verwalters verlangt wurde, als rechtmäßig.

Rechtsbeschwerde zugelassen

Im Hinblick auf die in Rechtsprechung und Literatur erheblich umstrittene und höchstrichterlich noch nicht entschiedene Frage des maßgeblichen Zeitpunkts der Wirksamkeit der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 3 WG hat das Gericht wegen der grundsätzlichen Bedeutung sowie zum Zweck der Rechtsfortbildung und Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Rechtsbeschwerde zugelassen, damit eine für die weitere Grundbuchpraxis gebotene Klärung durch den BGH herbeigeführt werden kann.

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