Veräußerungszustimmung: Verwalter kann die Vorlage einer Bilanz verlangen
  
Begriff

Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit erforderlich, kann der Verwalter vom potenziellen Erwerber die Vorlage einer Bilanz zur Überprüfung seiner Zahlungsfähigkeit verlangen (AG Bergheim, Urteil v. 2.8.2013, 29a C 98/12).

Verwalterzustimmung in der Teilungserklärung verankert

Ausweislich der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum vorliegend der Verwalterzustimmung. Ein Wohnungseigentümer beabsichtigte, seine Wohnung zu verkaufen. Er wandte sich daher an den Verwalter und teilte diesem den potenziellen Erwerber mit. Hierbei handelte es sich um eine GmbH. Der Verwalter holte eine Creditreformauskunft mit dem Ergebnis ein, dass "eine fundierte Bonitätsprüfung derzeit nicht möglich" sei. Kurz darauf erfuhr der Verwalter vom derzeitigen Vermieter der potenziellen Erwerberin, dass diese mit Mietzahlungen in Rückstand sei. Eine weitere Wirtschaftsauskunft hatte das Ausfallrisiko der Firma als überdurchschnittlich eingestuft. Der Verwalter forderte daher den veräußerungswilligen Wohnungseigentümer auf, von der potenziellen Erwerberin eine Bilanz oder betriebswirtschaftliche Auswertung vorzulegen. Diese Bitte gab der Wohnungseigentümer erfolglos an die GmbH weiter. Nunmehr nimmt er den Verwalter gerichtlich auf Erteilung der Veräußerungszustimmung in Anspruch. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Berechtigtes Verlangen des Verwalters auf Vorlage einer Bilanz

Der veräußerungswillige Wohnungseigentümer hatte keinen Anspruch auf eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf der Wohnung. Auch wenn der Verwalter zunächst lediglich die Vorlage einer positiven Creditreformauskunft zur Bedingung für die Erteilung der Zustimmung gemacht haben sollte, war eben die eingeholte Creditreformauskunft in keinster Weise aussagekräftig. Von daher war der Verwalter durchaus berechtigt, fundiertere Informationen in Form der Vorlage einer Bilanz zu verlangen. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, als das Unternehmen erst vor 2 Jahren gegründet wurde und die Angaben der Auskunfteien nur beschränkten Aussagewert hatten, da fundierte Erfahrungswerte noch nicht vorlagen.

Veräußerer muss den Verwalter bei der Bonitätsprüfung des Erwerbers unterstützen

Ebenfalls nicht zu beanstanden war, dass sich der Verwalter mit seiner Forderung nach Vorlage einer Bilanz oder aber betriebswirtschaftlichen Auswertung des Unternehmens an den veräußernden Wohnungseigentümer wandte. Insofern gilt, dass der Veräußerer im Rahmen des Zustimmungsverfahrens verpflichtet ist, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben oder diesen zu einer Selbstauskunft zu veranlassen, damit der Verwalter seiner Verpflichtung zur Erteilung der Zustimmung oder auch Nichtzustimmung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nachkommen kann. Die Erfüllung dieser Informationspflicht kann auch durchaus zur Vorbedingung für die Erteilung der Zustimmung gemacht werden. Der Zustimmungsberechtigte ist dagegen nicht zur Einholung von Auskünften oder sonstigen Nachforschungen verpflichtet. Mithin obliegt es dem veräußerungswilligen Wohnungseigentümer, dem Verwalter eine für seine Entscheidung taugliche Entscheidungsgrundlage zu verschaffen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Ob der Verwalter im Rahmen seiner Prüfungspflicht bei vereinbarter Veräußerungszustimmung die Vorlage einer betriebswirtschaftlichen Auswertung oder gar Bilanz fordern kann, war bislang noch nicht entschieden. Im vorliegenden Fall war das Verlangen wohl unzweifelhaft gerechtfertigt, da keinerlei anderweitige Informationen über die potenzielle Erwerberin vorlagen.

Von maßgeblicher Bedeutung ist ein weiterer Aspekt der Entscheidung: Das Gericht hat nochmals klargestellt, dass der Verwalter grundsätzlich keine Nachforschungen über die Person des Erwerbers anstellen muss, es sei denn, in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung sei ausnahmsweise etwas anderes geregelt. Vielmehr ist der Veräußerer verpflichtet, dem Verwalter als Zustimmungsberechtigtem auf Verlangen jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu erteilen oder diesen zur entsprechenden Selbstauskunft zu veranlassen.

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