Veräußerungszustimmung: Offenlegung aller kaufvertraglichen Vereinbarungen

Leitsatz

Fälligkeit des Zustimmungsanspruchs zur Wohnungsveräußerung

Normenkette

§ 12 WEG

Kommentar

1. Sämtliche – auch evtl. nachbeurkundete – kaufvertragliche Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien sind offenzulegen, bevor der Zustimmungsanspruch fällig wird.
2. Vor Fälligkeit des vereinbarten Zustimmungsanspruchs besteht auch noch kein Schadensersatzanspruchsrecht des Veräußerers. Dabei ist es unerheblich, ob der Inhalt der Nachtragsurkunde letztlich für die Zustimmungserklärung wesentlich ist oder nicht; vielmehr geht es allein darum, einen zur Zustimmung Verpflichteten von vornherein in die Lage zu versetzen, die Vertragsunterlagen eigenständig zu prüfen. Auch wenn § 12 WEG und entsprechende Vereinbarungen in der Teilungserklärung wichtige Gründe zur Verweigerung einer Zustimmung an die Person oder die wirtschaftlichen Verhältnisse (Leistungsfähigkeit) des potenziellen Erwerbers knüpfen, kann ein zustimmungsverpflichteter Miteigentümer diese Fragen auch erst dann prüfen, wenn ihm sämtliche vorhandenen Kaufvertragsvereinbarungen offengelegt wurden. Hat hier der betroffene Antragsgegner von einer solchen Zusatzvereinbarung erst von dritter Seite erfahren, konnte er sich vor Zustimmungserteilung auch darauf berufen, diese erst einsehen zu wollen. Ob er auch mit Rücksicht auf sein hier bestehendes Vorkaufsrecht die Zustimmung wegen Unkenntnis einer Zusatzvereinbarung verweigern durfte, konnte für die Entscheidung des Senats hierbei als unerheblich offen bleiben.

Anmerkung

Aus meiner Sicht kann man tatsächlich darüber diskutieren, ob veräußerungszustimmungspflichtigen Miteigentümern oder – wie im Regelfall gemäß getroffener Vereinbarungen – dem Verwalter alle Vertragsunterlagen in vollständiger Fassung zum Zweck einer in notariell beglaubigter Form zu erteilenden Veräußerungszustimmung (oder Verweigerung) – wohl vom Notar – übermittelt werden müssen. Als wichtiger Verweigerungsgrund für eine solche Zustimmung kann es nur Gründe (auch Befürchtungen) hinsichtlich der charakterlichen Eigenschaften einer Käuferperson bzw. seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit – was wohl nur laufende Wohngeldbeitragszahlungen betreffen kann – geben, welche eine negative Prognose hinsichtlich problemloser Eingliederung eines Käufers in die Gemeinschaft erkennen lassen. Dazu bedarf es oftmals bestimmter Anfragen an den Veräußerer über Daten "seines" potenziellen Käufers, die von diesem auch sachgerecht und wahrheitsgemäß in kurzer Frist beantwortet werden sollten. Insoweit müssen jedoch nicht generell und stets alle Vertragsunterlagen vom Verwalter "überprüft" werden, wie dies der Senat wohl meint. Bestimmte Kaufvertragspassagen haben einen oftmals sehr individuellen und intimen Inhalt, der auch von einem Veräußerer nicht preisgegeben oder gar zu einer sachlichen oder rechtlichen Überprüfung durch Dritte in vollständiger Vertragspassung offengelegt werden muss. Manche Notare übersenden deshalb – m.E. auch zu Recht – nur Vertragsauszüge mit den entsprechenden Rubrumsdaten der vertragsschließenden Parteien, wenn es um Zustimmungspflichten zum Vollzug solcher Rechtsgeschäfte geht.

Link zur Entscheidung

OLG Celle, Beschluss vom 11.08.2008, 4 W 102/08