Veräußerungszustimmung nicht immer erforderlich
  
Begriff

Veräußern die beiden einzigen Wohnungseigentümer ihr Wohnungseigentum gleichzeitig, so unterfallen die Verfügungen nicht dem nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis (Saarländisches OLG, Beschluss v. 7.11.2011, 5 W 214/11).

Zweiergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft besteht vorliegend aus 2 Sondereigentümern mit je einer Wohnung. In der Teilungserklärung ist geregelt, dass der veräußernde Wohnungseigentümer der Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers zum Verkauf bedarf, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf. Beide Wohnungen wurden sodann an ein Ehepaar verkauft. Die Eheleute wurden entsprechend als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Wenige Jahre später veräußerte das Ehepaar zeitgleich die beiden Wohnungen an 2 Erwerber und erklärten jeweils die Zustimmung zur Veräußerung. Ein Erwerber wurde als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Hinsichtlich der Eintragung des weiteren Erwerbers bemängelte das Grundbuchamt die fehlende Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers. Dieser bedurfte es vorliegend jedoch nicht.

Grundsatz

Wurde eine Vereinbarung gemäß § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, grundsätzlich unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Nach der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung ist die Zustimmung vom "anderen Sondereigentümer" zu erteilen. Da das Zustimmungserfordernis nicht nur den schuldrechtlichen Vertrag, sondern auch die dingliche Rechtsänderung betrifft, muss die Verfügungsbefugnis des Berechtigten grundsätzlich in dem Augenblick vorhanden sein, in dem die Zustimmung wirksam werden soll. Das ist regelmäßig der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch Einigung des Berechtigten und des Erwerbers und Eintragung im Grundbuch. Verliert der Zustimmende seine Verfügungsbefugnis, weil er sein Sondereigentum zwischenzeitlich veräußert hat, ist deshalb grundsätzlich die Zustimmung des neuen Eigentümers einzuholen.

Ausnahme

Dennoch durfte das Grundbuchamt vorliegend die Wirksamkeit der Veräußerung der Wohnung und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch nicht davon abhängig machen, dass dieser die Zustimmung des zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragenen anderen neuen Eigentümers beibringt. Denn der vorliegende Fall weist die Besonderheit auf, dass das veräußernde Ehepaar als Eigentümer des gesamten Anwesens das Grundstück insgesamt veräußert hat. Eine solche Veräußerung aller Wohneinheiten unterfällt nach Sinn und Zweck nicht dem gemäß § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis. Dieser besteht hier in der Kenntnis über die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Schutz der Gemeinschaft, um erkennbar problematische Eintritte neuer Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft zu begegnen. Werden jedenfalls alle Wohnungseinheiten des gesamten Grundstücks veräußert, so bestehen die dargestellten Gründe, die das Erfordernis einer Zustimmung des anderen Sondereigentümers rechtfertigen könnten, nicht. Die Erwerber treten hier nicht in eine bereits bestehende, in ihrer Zusammensetzung auf Dauer angelegte Gemeinschaft ein, sondern die Gemeinschaft wird durch den Veräußerungsakt gerade erst neu gebildet. Der Zweck des Zustimmungserfordernisses, die Gemeinschaft vor Erwerbern zu schützen, die eine Schädigung des Gemeinschaftsinteresses befürchten lassen, ist in einem solchen Fall ersichtlich nicht tangiert. Weder bedarf es des Schutzes des Bestands vor ungewollten Eintritten in die Gemeinschaft, noch besteht aufseiten der Erwerber berechtigte Hoffnung auf Beitritt in einen bekannten und gefestigten Bestand. Wäre man hier anderer Auffassung, hätte es der zeitlich zuerst eingetragene Erwerber in der Hand, die erst später vollzogenen weiteren Veräußerungen zu torpedieren, ohne dass ihm hierfür ein rechtliches Interesse zuzubilligen wäre.

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