Veräußerungszustimmung – Leitfaden für Verwalter

Kurzbeschreibung

Sieht eine Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungszustimmung gem. § 12 Abs. 1 WEG vor, hat diese in aller Regel der Verwalter zu erteilen. Was er im Rahmen der Zustimmung zu beachten hat, erläutert dieser Leitfaden.

Vorbemerkung

Nach § 12 Abs. 1 WEG kann vereinbart werden, dass die Veräußerung von Sondereigentum der Zustimmung eines Dritten bedarf. Ist eine solche Veräußerungsbeschränkung vereinbart, ist in aller Regel der Verwalter als Zustimmungsberechtigter ausgewiesen. Auch wenn die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und der Verwalter nicht nur als ihr gesetzlicher Vertreter, sondern allgemein als ihr Ausführungsorgan fungiert, wird überwiegend angenommen, dass er als Zustimmungsberechtigter in Person und nicht als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert.

Leitfaden

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□	Ist Veräußerungszustimmung vereinbart? An sich eine Selbstverständlichkeit, sollte der Verwalter stets bereits bei Amtsübernahme die Gemeinschaftsordnung darauf überprüfen, ob eine Veräußerungszustimmung vereinbart ist. Zwar sind nachträgliche Vereinbarungen gerichtet auf die Begründung einer Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG in der Praxis die absolute Seltenheit, dennoch sollten insoweit Erkundigungen eingeholt werden. Am einfachsten verfährt der Verwalter hier durch Einsichtnahme ins Grundbuch. Im Gegensatz zu sonstigen Vereinbarungen sehen § 3 Abs. 2 WGV sowie § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG die ausdrückliche Eintragung vereinbarter Veräußerungsbeschränkungen vor. Die entsprechende Eintragung findet sich im Bestandsverzeichnis.
□	Wurde vereinbarte Veräußerungszustimmung aufgehoben? Da die Bestimmung des § 12 Abs. 4 WEG seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsreformgesetzes am 1. Juli 2007 die Möglichkeit vorsieht, eine vereinbarte Veräußerungszustimmung durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben, sollte der Verwalter dahingehend Informationen einholen, ob dies zwischenzeitlich der Fall war. Zur Arbeitserleichterung sollten insoweit zunächst Erkundigungen bei den Wohnungseigentümern eingeholt werden. Verlaufen diese ergebnislos, sollte die Beschluss-Sammlung geprüft werden, ob ein entsprechender Beschluss existiert. So die Beschluss-Sammlung nicht bereits seit 1. Juli 2007 geführt wurde, sind die Versammlungsniederschriften rückwirkend bis Juli 2007 zu prüfen. Dem Grundbuch muss die Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nicht zu entnehmen sein, da die Aufhebung zwar eintragungsfähig ist, eine entsprechende Eintragung nach § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG aber nicht zwingend erforderlich ist.
□	Wortlaut der Veräußerungsbeschränkung exakt prüfen Nicht immer sind Veräußerungsbeschränkungen allgemein für Veräußerungsfälle vereinbart. Nicht selten beziehen sich diese ausschließlich auf den Verkauf einer Sondereigentumseinheit. In derartigen Fällen sind dann etwa Schenkungen oder auch der Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung zustimmungsfrei.
□	Liegt Veräußerung vor? Im Übrigen ist zu prüfen, ob tatsächlich eine Veräußerung vorliegt. Zwar ist dieser Begriff weit zu fassen. Begriffslogisch fällt zum einen der Eigentumsübergang im Wege der Erbfolge nicht darunter und auch nicht testamentarische oder erbvertragliche Regelungen, da es sich hier um letztwillige Verfügungen handelt.
□	Informationen beschaffen Im Fall vereinbarter Veräußerungszustimmung muss der Verwalter den veräußernden Wohnungseigentümer auffordern, ihm Informationen über den potenziellen Erwerber zu übermitteln. Der Verwalter hat darauf hinzuwirken, dass der veräußernde Wohnungseigentümer zumindest eine Selbstauskunft vom potenziellen Erwerber einholt, da die Prüfungspflicht des Verwalters in erster Linie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers umfasst. Verweigert der potenzielle Erwerber die Vorlage einer Selbstauskunft, berechtigt dies den Verwalter, seine Zustimmung zu verweigern. Ob der Verwalter gegen den veräußernden Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Vorlage des Kaufvertrags hat, wird zwar unterschiedlich beurteilt, dürfte allerdings nicht der Fall sein. Eine Vertragsprüfung schuldet der Verwalter nicht und wird sie in fachlicher Hinsicht auch gar nicht erbringen können.
□	Versagung der Zustimmung Ergibt die Prüfung der eingereichten Unterlagen, dass der Erwerber aller Voraussicht nach seinen finanziellen Leistungspflichten nicht nachkommen können wird, werden dem Verwalter erst gar keine Unterlagen zur Prüfung vorgelegt oder liegen sonstige wichtige Versagungsgründe vor (insbesondere die begründete Besorgnis, der Erwerber werde sich nicht in die Gemeinschaft eingliedern – bekanntermaßen beabsichtigte zweckbestimmungswidrige Nutzung, provozierendes Verhalten gegen und Streitigkeiten mit Wohnungseigentümern), kann der Verwalter die Zustimmung verweigern. Die Mitteilung an den veräußernden Wohnungseigentümer unterliegt insoweit keiner bestimmten Form.
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