Begriff

Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, kann die Zustimmung zur Auflassung von Wohnungseigentum nicht mehr widerrufen werden, sobald die Zustimmung zu dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft wirksam geworden ist (BGH, Beschluss v. 29.6.2017, V ZB 144/16).

Veräußerungszustimmung durch den Verwalter nach der Gemeinschaftsordnung erforderlich

Nach der Gemeinschaftsordnung ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit erforderlich. Einer der Wohnungseigentümer wollte seine Wohnung verkaufen und erbat vom Verwalter dessen Zustimmung, der sie auch erteilte. Der notarielle Kaufvertrag wurde geschlossen. Kurz bevor der Erwerber im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden sollte, widerrief der Verwalter seine Zustimmung. Das Grundbuchamt hatte daraufhin die Eintragung verweigert. Zu Unrecht, wie nunmehr der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt hat.

Zustimmung nur bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags widerruflich

Die Zustimmung zur Veräußerung von Sondereigentum ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Die vorherige Zustimmung ist bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich. Folglich ist die Zustimmung des Verwalters zu dem Veräußerungsvertrag bis zum Vertragsschluss widerruflich. Umstritten war allerdings, bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung zu dem dinglichen Rechtsgeschäft, also der Auflassung widerrufen werden kann. Der BGH ist insoweit der Auffassung, dass die erteilte Zustimmung unwiderruflich ist, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.

Abstraktionsprinzip zielt nicht auf weitere Überlegungsfrist

Das geltende Abstraktionsprinzip – schuldrechtlicher Verpflichtungsvertrag einerseits und dingliches Verfügungsgeschäft andererseits – dient nicht dazu, dem Zustimmungsberechtigten, der die Zustimmung zur Veräußerung des Wohneigentums erteilt hat, eine weitere Überlegungsfrist einzuräumen. Dieser hat es in der Hand, vor Erteilung der Zustimmung zu prüfen, ob wichtige Gründe für deren Verweigerung vorliegen. Aber auch wenn ihm trotz entsprechender Prüfung erst nach Erteilung der Zustimmung Umstände bekannt werden, die ihn zur Versagung der Zustimmung berechtigen würden, ist der Zustimmungsberechtigte hinsichtlich der Widerruflichkeit seiner Erklärung nicht schutzbedürftiger und schutzwürdiger als der Wohnungseigentümer, der bei einem möglichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Veräußerung der Sondereigentumseinheit nicht mehr erfüllen könnte.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Hat der Verwalter also die Zustimmung zur Veräußerung erteilt, kann er sie nur noch bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags widerrufen. Einem danach geäußerten Widerruf kommt dann keine Bedeutung mehr zu.

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