Veräußerungszustimmung: Endlich Klarheit bei Ende des Bestellungszeitraums
  
Begriff

Der BGH hat klargestellt, dass die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum gemäß § 12 WEG auch dann wirksam bleibt, wenn seine Bestellung vor dem Antrag auf Eintragung des neuen Wohnungseigentümers beim Grundbuchamt endet. Im Grundbuchverfahren ist grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der zustimmungsverpflichtete Verwalter auch noch in dem Zeitpunkt zum Verwalter bestellt war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht worden ist (BGH, Beschluss v. 11.10.2012, V ZB 2/12).

Veräußerungszustimmung nach der Teilungserklärung erforderlich

Ein Wohnungseigentümer hatte seine Wohnung verkauft. Nach der Teilungserklärung war hierfür die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Der Notarvertrag wurde Anfang Dezember geschlossen und zu diesem Zeitpunkt auch die Zustimmung seitens des Verwalters erteilt. Der Bestellungszeitraum lief zum 31. Dezember aus. Anfang des darauffolgenden Jahres beantragte der Notar dann die Umschreibung des Eigentums unter Vorlage u.a. auch der beglaubigten Zustimmungserklärung des Verwalters. Das Grundbuchamt hatte nunmehr moniert, dass entweder der Nachweis über die Verlängerung des Bestellungszeitraums des Verwalters oder aber die Zustimmung des derzeitigen Verwalters erforderlich sei. Diese Ansicht teilt der BGH allerdings nicht.

BGH: Veräußerungszustimmung auch über Ende des Bestellungszeitraums hinaus wirksam

Der Wirksamkeit der vom Verwalter im Dezember erklärten Zustimmung steht nicht entgegen, dass seine Bestellung am 31. Dezember endete und er somit bei Eingang des Umschreibungsantrags im darauffolgenden Jahr nicht mehr zum Verwalter bestellt war. Diese Klarstellung ist für die Rechtspraxis von größter Bedeutung, da heftig umstritten war, ob eine von dem Verwalter erklärte Zustimmung über die Zeit seiner Bestellung hinaus bis zur Stellung des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt wirkt oder aber eben nicht. Nach Auffassung des BGH wirkt die Zustimmung des Verwalters deshalb fort, weil sie eine Entscheidung ersetzt, die ohne die Übertragung der Zustimmungsbefugnis auf ihn von den anderen Wohnungseigentümern durch Beschluss zu treffen wäre.

Verwalter als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig

Der Verwalter, dem in der Gemeinschaftsordnung die Befugnis zur Zustimmung zu einer Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG übertragen worden ist, nimmt bei seiner Entscheidung kein eigenes Recht wahr, sondern wird grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Die vereinbarte Veräußerungszustimmung dient nämlich allein dem Schutz der Wohnungseigentümer gegen den Eintritt unerwünschter Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch das Erfordernis der Zustimmung sollen sich die übrigen Wohnungseigentümer dagegen schützen können, dass Wohnungseigentum in die Hand eines persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerbers gerät. Der Verwalter hat bei der ihm übertragenen Entscheidung die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer wahrzunehmen. Seine Zustimmung zur Veräußerung ersetzt den andernfalls notwendigen Beschluss der anderen Wohnungseigentümer.

Wohnungseigentümer können jederzeit Zustimmungsbefugnis an sich ziehen

Die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümer wird allerdings nicht dadurch verdrängt, dass die Zustimmungskompetenz in der Gemeinschaftsordnung auf den Verwalter übertragen worden ist. Die Wohnungseigentümer können jederzeit – auch ohne eine Vorlage des Verwalters oder des betroffenen Wohnungseigentümers – dessen Zustimmungsbefugnis an sich ziehen und über die Erteilung der Zustimmung entscheiden. Zuständiges Organ für solche Entscheidungen ist die Eigentümerversammlung, die mit Mehrheit anstelle des Verwalters über die an sich diesem übertragene Verwaltungsangelegenheit beschließt. Ein Beschluss, mit dem die Zustimmung erteilt wird, ist auch vom Grundbuchamt zu beachten. Nichts anderes gilt für die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung. Diese ist ebenso wie ein entsprechender Beschluss für die anderen Wohnungseigentümer jedenfalls solange bindend, wie diese nichts anderes beschließen.

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