Veräußerungszustimmung durch Verwaltungsbeirat
  
Begriff

Ist durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Veräußerung eines Sondereigentums zusätzlich der Zustimmung des Verwaltungsbeirats bedarf, ist neben der Zustimmung auch die Bestellung der Erklärenden zu Beiratsmitgliedern nachzuweisen. Dieser Nachweis kann in entsprechender Anwendung des § 26 Abs. 4 WEG geführt werden (OLG Hamm, Beschluss v. 13.3.2013, I-15 W 311/12).

Teilungserklärung: Zustimmung von Verwalter und Beirat

In der Teilungserklärung ist geregelt, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums neben der Zustimmung des Verwalters auch der Zustimmung des Verwaltungsbeirats bedarf. Der Verwaltungsbeirat hatte auch seine Zustimmung zu einer entsprechenden Veräußerung in notariell beglaubigter Form erteilt, das Grundbuchamt verlangt im Hinblick auf den qualifizierten Zustimmungsvorbehalt zugunsten des Beirats jedoch den Nachweis, dass die zustimmenden Personen zum Beirat bestellt worden sind – und dies in entsprechender Anwendung der Bestimmung des § 26 Abs. 3 WEG ebenfalls in öffentlich beglaubigter Form. Daneben begehrt das Grundbuchamt eine Ergänzung des Versammlungsprotokolls. Dies solle noch die jeweilige Funktion der Mitunterzeichner ausweisen. Die Richter hatten insoweit entschieden, dass das erstgenannte Verlangen berechtigt ist, das zweitgenannte nicht.

Nachweis der Begründung der entsprechenden Rechtsstellung als Beirat

Die rechtliche Besonderheit besteht vorliegend darin, dass nicht die Verwalterbestellung nachzuweisen ist, sondern die Funktion desjenigen, der nach dem maßgebenden Grundbuchinhalt ebenfalls die erforderliche Zustimmung zu erteilen hat. Durch die im Grundbuch eingetragene Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist also ein zusätzliches Zustimmungserfordernis begründet worden. Knüpft nun die Zustimmungsmacht an eine nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Rechtsstellung an, so ist nicht nur die Zustimmung in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen, sondern auch die Begründung der entsprechenden Rechtsstellung. Dies ist für den Verwalter völlig unbestritten. Für die Richter war insoweit nicht ersichtlich, aus welchem Grund für den Verwaltungsbeirat in diesem Zusammenhang etwas anderes gelten sollte. Der erforderliche Nachweis ist entsprechend der Bestimmung des § 26 Abs. 3 WEG durch Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss zu erbringen, bei der die Unterschriften der die Niederschrift unterzeichnenden Personen öffentlich beglaubigt sind.

Keine Protokollergänzung erforderlich

Einer Ergänzung des Protokolls bedurfte es hingegen nicht. Wenn im Hinblick auf die Notwendigkeit der Zustimmung durch den Beirat der Nachweis geführt wird, dass die Unterzeichnenden zu Verwaltungsbeiräten bestellt worden sind, steht zugleich fest, dass die Niederschrift neben dem Versammlungsleiter auch durch einen Verwaltungsbeirat und einen Miteigentümer unterschrieben worden ist, da beide ausweislich des Grundbuchs auch Miteigentümer sind. Lässt sich feststellen, dass das Protokoll von dem Versammlungsvorsitzenden, einem Beirat und einem Miteigentümer unterschrieben worden ist, so ist eine Zuordnung, wer in welcher Eigenschaft unterschrieben hat, entbehrlich. Denn nach dem Wortlaut und dem Zweck des § 24 Abs. 3 WEG, eine möglichst breit fundierte Gewähr für die Richtigkeit des Protokolls zu bieten, ist allein die Feststellung erforderlich, dass Personen unterschrieben haben, die die entsprechenden Positionen innehaben. Ob einer von mehreren Beiräten als Vorsitzender des Beirats oder als Miteigentümer unterschreibt, ist hingegen unerheblich, da hiervon weder das Vertrauen der Gemeinschaft in seine Person, noch seine persönliche Verantwortlichkeit abhängt. Der Nachweis, dass einer von mehreren Beiräten Vorsitzender des Verwaltungsbeirats ist, kann im Grundbuchverfahren ohnehin nicht verlangt werden, da diese Stellung auf der inneren Willensbildung des Beirats beruht, die sich mangels gesetzlicher Regelung einem grundbuchförmigen Nachweis entzieht.

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